나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [5] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3366 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정동농업협동조합 (임의경매 개시 결정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728, 1동 2층202호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

토지면적: 91.33㎡ (약 27.63평)

건물면적: 163.76㎡ (약 49.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 305,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 "방지마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 주택, 그리고 산업단지가 혼재되어 있어 주거와 산업 활동이 함께 이루어지는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(사천제2일반산업단지), 지원시설구역 등에 포함되어 있습니다. 사천제2일반산업단지가 인근에 위치하고 있어 산업 활동과 관련된 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권보존등기 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 전부 말소 대상입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

을1순위 근저당권 (정동농업협동조합, 2016-01-15 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리 및 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 등).

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 보증금이나 차임을 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용현황

본 건은 현재 제2종 근린생활시설로 이용 중인 건물 내 구분 호실입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건 기호(1)은 부동산중개사무소, (2)는 소매점, (3)은 자동차영업소, (4)와 (5)는 사무소로 이용 중입니다. 특이사항으로는, 기호(6), (7), (8)호실은 집합건축물대장 상 용도가 '사무소' 또는 '기원'으로 되어 있으나, 현황은 '제2종 근린생활시설(다중생활시설)'로 이용 중입니다. 이는 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이가 있음을 의미합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 사천시는 항공우주산업을 중심으로 발전하고 있으며, 사천제2일반산업단지와 같은 산업단지가 배후에 있어 관련 종사자를 대상으로 하는 상업 시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 최근 도로망 개선 사업 및 산업단지 조성 등 지역 개발이 활발히 추진되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 지역 내 쓰레기 소각장 건립 등 환경 관련 민원도 일부 있는 것으로 파악되나, 이는 본건 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 기본정보

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 4층 건물로, 2015년 12월 21일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 붙임, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다. 건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

일부 호실(6, 7, 8호)이 집합건축물대장 상의 용도와 실제 이용 현황(다중생활시설)이 달라, 향후 건축물 관련 인허가 또는 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 임대 현황 미상

임대 관계가 불분명하고 임대차 내역이 확인되지 않아, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이므로 경제적 부담은 없습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 경매 과정에서 타 부동산과의 연관성이 있을 수 있습니다. 다만, 매각으로 인해 본 건에 설정된 권리들은 소멸되므로 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면의 근린상가로, 산업단지 인근에 위치하여 잠재적 발전 가능성이 있습니다. 건물은 비교적 신축(2015년 준공)이며, 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 일부 호실의 공부상 용도와 현황 용도 간의 불일치, 그리고 임대 관계 미상 등은 명도 및 향후 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 사천제2일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요 잠재력 보유.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 권리 분석상 모든 부담이 소멸되는 깨끗한 물건.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 재산권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 할 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다. 본 건의 감정가는 305,000,000원이며, 총 채권액은 약 23억 8천만원에 달합니다. 채권 총액이 감정가를 크게 초과하므로, 유찰될 가능성이 있으며, 시세 및 경쟁률, 낙찰자 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 이러한 물건의 경우 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 해당 경매 사건의 최신 진행 상황과 현장 조사를 통한 시세 파악 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.