나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [3] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층103호 근린상가 경매

경상남도 사천시 사남면 방지로 55, 1동 1층103호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경3366(진주지원 경매3계). 감정가 657,000,000원, 최저가 257,544,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 3366 [3]
소재지	경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층103호
도로명주소	경상남도 사천시 사남면 방지로 55, 1동 1층103호
용도	근린상가
매각기일	2026.07.27
관할법원	진주지원 경매3계 ((055)760-3253)
이용제한	비행안전제6구역(전술), 준공업지역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, (접함)공공시설구역, 상대보호구역

경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층103호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	109.23㎡ (33.04평)
건물면적	195.80㎡ (59.23평)

금액

감정가	657,000,000원
최저가	257,544,000원 (감정가 대비 40%)
입찰보증금	25,754,400원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.09.15	657,000,000원	유찰
2차	2025.11.03	525,600,000원	변경
2차	2026.05.04	525,600,000원	유찰
3차	2026.06.15	367,920,000원	유찰
4차	2026.07.27	257,544,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.
교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.
이용상태: 본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.
토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.
공부와의 차이: 본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	2건	58%	250,545,000원
최근 6개월	2건	58%	250,545,000원
최근 12개월	2건	58%	250,545,000원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 진주지원 2024타경3366 (3)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 657,000,000원

토지면적: 109.23㎡ (약 33.04평)

토지 지분: 109.23㎡ (약 33.04평)

건물면적: 195.80㎡ (약 59.23평)

건물 지분: 195.8㎡ (약 59.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO (본 경매 신청 채권자는 정동농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 준공업지역(2011-08-04)

* 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합)

* 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

* 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

이는 사천 제2 일반산업단지 내에 위치하며, 산업 활동과 관련된 시설들이 주변에 밀집해 있음을 시사합니다. 가축사육제한구역 및 비행안전구역 지정은 해당 지역에서의 특정 행위나 시설 설치에 제약이 될 수 있습니다.

주변의 주요 시설로는 사천 제2 일반산업단지가 있으며, 이 외에도 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있습니다.

주요 관광지로는 사천바다케이블카, 아라마루 아쿠아리움, 남일대 해수욕장 등이 있으며, 이는 여가 및 관광 활동에 대한 접근성을 보여줍니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 정OOOOOOO (실제 경매 신청은 정동농업협동조합)에 의해 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 1월 15일 접수된 정동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 다른 근저당권, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,384,847,236원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

임차인의 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (명시된 내용 없음)

* 기타: (명시된 내용 없음)

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건물은 2015년 12월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다.

총 면적 1284.9㎡, 건폐율 58.23%, 용적률 203.86%를 차지합니다. [cite: data JSON]

건물의 용도는 제2종 근린생활시설로, 다양한 업종의 상가 및 사무실이 입점해 있거나 이용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

건물 내 구분건물별 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)

* 기호(2): 제1종 근린생활시설(소매점)

* 기호(3): 제2종 근린생활시설(자동차영업소)

* 기호(4): 제2종 근린생활시설(사무소)

* 기호(5): 제2종 근린생활시설(사무소)

* 기호(6): 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)

* 기호(7): 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)

* 기호(8): 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)

사천 제2 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 다양한 업무시설 및 지원시설이 주변에 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 사천시 사남면 방지리는 사천 제2 일반산업단지를 배후로 하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

교통으로는 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설로는 마트, 병원, 관공서 등 도시의 기본적인 인프라가 사천시 내에 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

관광 및 여가 시설로는 사천바다케이블카, 아라마루 아쿠아리움, 해양 체험이 가능한 대포 어촌체험마을 등이 있어 주거 및 근로 환경의 쾌적성을 더합니다.

사천 제2 일반산업단지 내에는 2022년까지 복합문화센터 건립이 예정되어 있었으며, 이는 근로자들의 복지 및 편의 증진에 기여할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

본 건 구분건물 중 기호(6), (7), (8)은 집합건축물대장상 용도가 '제2종 근린생활시설(사무소)' 또는 '제2종 근린생활시설(기원)'이나, 현황은 '제2종 근린생활시설(다중생활시설)'로 이용 중입니다. 이와 같은 용도 불일치는 향후 건축물 대장 변경, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 미상 임대 관계:

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 잠재적인 인수 부담이나 명도 저항의 가능성을 내포합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 제한구역 지정:

가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 또는 특정 업종의 신규 입점 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 핵심 산업단지인 사천 제2 일반산업단지 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 산업단지의 배후 수요와 더불어 다양한 상업 및 업무 용도로 활용 가능한 장점을 지니고 있습니다. 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 현재 다양한 업종의 구분 건물이 혼재되어 있어 잠재적 임대 수익 창출이 기대됩니다.

그러나 집합건축물대장과 현황 이용과의 차이, 미상 임대 관계, 일부 제한구역 지정 등의 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 확보 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 사천 제2 일반산업단지 인접: 산업단지 내 근로자 및 관련 기업 종사자를 대상으로 한 상권 형성 가능성이 높습니다.

* 다양한 용도의 구분 건물: 부동산중개사무소, 소매점, 사무실, 다중생활시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수익 다각화에 유리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 있어 직원 및 고객 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 657,000,000원입니다.

현재 제공된 정보상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 외부 요인(경쟁 물건, 시장 상황, 낙찰가율 등) 및 내부 요인(수리 비용, 공실률, 예상 임대 수익률 등)에 대한 보다 심층적인 분석을 통해 이루어져야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 감정가를 참고 기준으로 제시하며, 투자자는 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 따라 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보