나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [8] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정평가서에 의하면 집합건축물대장과 관계없이 1개의 호실을 분할[(현황 5개호(401호~405호)]하여 사용 중인바 입찰 시 참고바람
-집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황 "제2종근린생활시설(다중생활시설)"로 이용 중임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3366 (8)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 212,000,000원

토지면적: 84.06㎡ (약 25.43평)

토지지분: 84.06㎡ (약 25.43평)

건물면적: 120.11㎡ (약 36.33평)

건물지분: 120.11㎡ (약 36.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 집합건축물대장상 1개 호실을 현황 5개 호실(401호~405호)로 분할하여 사용 중임.

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황 "제2종근린생활시설(다중생활시설)"로 이용 중임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 2015.12.21

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 방지마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

인접 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(사천제2일반산업단지), 지원시설구역임.

1.3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권보존: 최혜영 (2015-12-30)

* 근저당: 정동농업협동조합 (2016-01-15, 말소기준권리, 1,378,000,000원)

* 근저당: 사남농업협동조합 (2016-01-15, 말소)

* 근저당: 정정임 (2019-06-14, 말소, 150,000,000원)

* 전세권: 김치곤 (2020-09-08, 말소, 20,000,000원)

* 가압류: 진주축산업협동조합 (2022-03-24, 말소, 282,543,592원)

* 가압류: 곤명농업협동조합 (2022-04-20, 말소, 30,303,644원)

* 임의경매: 정동농업협동조합 (2024-06-13, 말소, 1,249,190,847원)

등기부채권 총액: 2,404,847,236원

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2020-09-08

대항력: 없음

비고: 전세권 설정 (말소됨)

* 임차인: 최

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2022-06-16

배당신고일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

건물 이용 상태:

본건은 4층 402호로, 집합건축물대장상 1개의 호실이나 현황 5개 호실(401호~405호)로 분할하여 사용 중임.

* 감정평가서에 따르면, 본건과 관련된 특정 호실들(기호 6, 8)은 집합건축물대장상 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현황은 "제2종근린생활시설(다중생활시설)"로 이용 중임.

* 또한, 특정 호실(기호 7)은 집합건축물대장상 용도가 "제2종근린생활시설(기원)"이나, 현황은 "제2종근린생활시설(다중생활시설)"로 이용 중임.

* 나머지 호실들은 집합건축물대장상 용도에 따라 부동산중개사무소, 소매점, 자동차영업소, 사무소 등으로 이용 중인 것으로 파악됨.

공부와의 차이:

* 집합건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황 간에 불일치가 존재함. 특히 사무소 및 기원 등으로 등록된 호실들이 다중생활시설로 운영되고 있음.

* 1개 호실이 5개의 호실로 분할되어 사용되는 점은 건축물대장과의 차이이며, 이는 건축법 등 관련 법규 위반 소지로 이어질 수 있음.

상권 특성:

* 사천제2일반산업단지 인근에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지임.

* 다중생활시설로의 현황 이용은 임대 수익 측면에서 긍정적으로 고려될 수 있으나, 공부와의 차이로 인한 법규 위반 및 행정적 조치 가능성에 대한 충분한 검토가 필요함.

1.5. 생활정보

건물 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 구비되어 있음.

주변 환경: "방지마을회관" 인근 지역으로, 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재되어 있어 생활 및 상업 활동이 가능한 지역임.

1.6. 잠재적 리스크

* 호실 분할 및 용도 불일치: 등록된 402호가 5개 호실로 분할되어 사용되고 있으며, 일부 호실의 경우 실제 이용 용도가 건축물대장상 용도와 상이함. 이는 향후 행정적인 제재나 원상복구 명령 등으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크임.

* 건축법 위반 소지: 1개 호실을 다수의 호실로 분할하여 사용하는 행위는 건축법상 위반에 해당할 수 있으며, 이에 대한 확인 및 대비가 필요함.

* 임대관계 불명확: 감정평가서 요약에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 이는 법적 임차인의 존재 여부와는 별개로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변수임. (단, 본 건은 인수되는 임차보증금이 없음)

1.7. 종합 의견

본 물건은 사천제2일반산업단지 인근에 위치한 근린상가로, 산업단지 배후 수요 확보가 가능한 입지적 장점을 지니고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2015년 사용승인)이며, 교통 및 주변 환경 역시 양호한 편입니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소 예정이어서 낙찰자가 인수할 채무는 없는 상태입니다.

그러나 가장 큰 문제는 집합건축물대장과의 차이, 특히 1개 호실이 5개 호실로 분할되어 사용되고 있으며 일부 호실의 용도가 실제와 다르다는 점입니다. 이러한 사항은 향후 법규 위반에 따른 행정적 문제 및 추가 비용 발생의 가능성을 내포하고 있어, 투자 시 반드시 면밀한 검토와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 사천제2일반산업단지와 인접하여 직장인 등 고정적인 배후 수요 확보 가능성이 높음.

* 소형 단위 분할 활용 가능성: 5개 호실로 분할된 현황은 소규모 임대 사업을 통해 다수의 임차인을 확보할 수 있는 잠재력을 가짐.

* 권리관계 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 깨끗한 권리 상태에서 투자가 가능함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 212,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 가장 큰 리스크 요인인 호실 분할 및 용도 불일치 문제를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 관련 법규 위반 소지 및 향후 행정 조치 가능성으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 상세한 현장 조사와 시장 조사를 통한 시세 파악 후 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.