나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [2] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 재조사 기준(25.11.24.) 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경3366 (2)

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 293,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2015년 12월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 44.63㎡ (약 13.5평)

* 건물 면적: 80.00㎡ (약 24.2평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건축물대장 정보

* 전체 연면적: 1284.9㎡ (약 388.6평)

* 토지 면적 (대지권): 630.3㎡ (약 190.7평)

* 건축 면적: 367㎡ (약 111.0평)

* 건폐율: 58.23%

* 용적률: 203.86%

* 건물 주용도: 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 용도지역: 준공업지역

* 도시계획시설: 중로2류 (폭 15m~20m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지 (사천제2일반산업단지), 지원시설구역

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 등기부등본 및 감정평가서 요약에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 정동농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2016-01-15)

* 총 채권액: 2,384,847,236원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 최혜영 (2015-12-30)

* 근저당권: 사남농업협동조합 (2016-01-15), 정동농업협동조합 (2016-01-15)

* 근저당권 (공동담보): 정정임 (2019-06-14)

* 가압류: 진주축산업협동조합 (2022-03-24), 곤명농업협동조합 (2022-04-20)

* 압류: 사천시 (2022-07-29), 진주시 (2024-03-06)

* 임의경매 개시: 정동농업협동조합 (2024-06-13)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본 건은 사천제2일반산업단지 인근에 위치하여, 산업단지 종사자 및 관련 업종의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 업종 분석:

* 기호(1) 호실: 제2종 근린생활시설 (부동산중개사무소)

* 기호(2) 호실: 제1종 근린생활시설 (소매점)

* 기호(3) 호실: 제2종 근린생활시설 (자동차영업소)

* 기호(4) 호실: 제2종 근린생활시설 (사무소)

* 기호(5) 호실: 제2종 근린생활시설 (사무소)

* 기호(6) 호실: 현황 제2종 근린생활시설 (다중생활시설)

* 기호(7) 호실: 현황 제2종 근린생활시설 (다중생활시설)

* 기호(8) 호실: 현황 제2종 근린생활시설 (다중생활시설)

* 잠재 수요: 사천제2일반산업단지 및 인근 주거/업무 시설 종사자, 방문객 등.

5. 생활정보

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 인근 지역 내 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본 건은 2025년 11월 24일 기준 공실 상태로 조사되었습니다.

* 공부와의 차이: 일부 호실 (6, 7, 8호)의 경우, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이하여 추후 건축법 등 관련 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 기호 6, 8호: 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 현황 '제2종근린생활시설(다중생활시설)'

* 기호 7호: 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(기원)'이나 현황 '제2종근린생활시설(다중생활시설)'

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 2,384,847,236원에 달하여, 이는 감정가 대비 상당한 규모입니다.

* 공동담보 물건: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 명시되어 있어, 타 물건의 경매 진행 여부 및 본 건에 미치는 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 사남면 방지리, 사천제2일반산업단지 인근에 위치한 근린상가 건물 102호입니다.

* 2015년 신축된 철근콘크리트 구조 건물로, 주변 환경은 보통 수준이며 교통 접근성도 양호합니다.

* 현재 공실 상태이며, 일부 호실에서 공부와 현황 간의 용도 불일치 문제가 확인되었습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 총 채권액이 높고 공동담보로 묶여 있는 점은 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 사천제2일반산업단지와 연계된 잠재 고객 확보 용이.

* 신축 및 구조: 2015년 준공된 철근콘크리트 구조로 비교적 최신 설비 보유.

* 입지: 준공업지역 내 위치하여 업종 관련 규제 상대적 완화.

* 차량 접근성: 주요 도로 인접으로 방문객 접근 용이.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 임차인 인수 보증금이 0원으로 파악되어, 인수 부담 없이 입찰에 참여할 수 있습니다.

* 감정가는 293,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 공실률, 주변 시세 변동 추이, 임대수익률 분석 등이 필수적입니다.

* 또한, 공동담보 물건의 특성을 고려하여 낙찰 후 발생하는 잠재적 위험 요소들을 종합적으로 판단해야 합니다.

* 따라서, 본 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 시장 분석 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.