나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3366 [1] 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 ""방지마을회관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 석재 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1)는 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용중임.
본건 기호(2)는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용중임.
본건 기호(3)은 제2종 근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.
본건 기호(4)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(5)는 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
본건 기호(6)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(7)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.
본건 기호(8)은 현황 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 용도의 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2011-08-04) , 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2011-12-29)(사천제2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-08-16)(사천제2일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6, 8)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

본건 기호(7)은 집합건축물대장(전유부) 기준 용도가 ""제2종근린생활시설(기원)""이나 현황 ""제2종근린생활시설(다중생활시설)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 재조사 기준(25.11.24.) 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3366 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층 101호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 제2종 근린생활시설)

감정가: 1억 5,700만원

토지면적: 25.08㎡ (약 7.58평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO (등기부상 말소기준권리: 정동농업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리 소재 "방지마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 그리고 사천제2일반산업단지 등이 혼재되어 있어 다양한 토지 이용이 이루어지고 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 건물 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획상 준공업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 사천제2일반산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 주변 지역을 확인한 결과, 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 인지되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리인 정동농업협동조합의 근저당(2016.01.15. 접수, 금1,378,000,000원) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 본 경매 절차로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부채권 총액은 약 23억 8,484만원에 달하나, 이는 경매를 통해 정리될 것으로 보입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 근린생활시설 용도로 지정되어 있으며, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

* 현재 등기부상 건물 용도는 제2종 근린생활시설이며, 감정평가요약서상에는 부동산중개사무소, 소매점, 자동차영업소, 사무소, 다중생활시설 등으로 이용 중이거나 이용 가능하다고 명시되어 있습니다.

* 사천제2일반산업단지와 인접해 있어, 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 업종(식당, 사무실, 서비스업 등)의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 본 물건(101호)은 1층에 위치하며, 면적은 45.00㎡ (약 13.61평)으로 비교적 작은 규모의 상가입니다.

1.4. 생활정보

* 주변은 주거, 상업, 업무, 공업 시설이 복합적으로 분포되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 차량 접근성과 인근 버스정류장 접근성이 양호하여 일상생활 및 업무 수행에 불편함이 적은 편입니다.

* 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최근 재조사 기준(2025년 11월 24일)으로 공실 상태입니다. 이는 즉시 수익 발생이 어렵다는 점을 시사합니다.

* 집합건축물대장과 현황 이용 용도가 상이한 부분이 있습니다 (기호 6, 7, 8호). 본건 101호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 다른 호실에서 다중생활시설 등으로 이용 중인 부분이 있어, 실제 사용이나 재건축/증축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있으나, 본 건이 임의경매 개시된 시점에서 이미 반영된 것으로 보입니다.

* 준공업지역, 산업단지 인접 등의 입지 특성을 고려할 때, 특정 업종 외에는 상권 활성화가 더딜 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사천제2일반산업단지 인근에 위치한 근린상가로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 현재 공실 상태이며, 집합건축물대장과 현황 용도 불일치 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

* 인근 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있으나, 경쟁 환경 및 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매 절차를 통해 권리관계가 명확하게 정리되는 물건입니다.

* 사천제2일반산업단지 인근에 위치하여 관련 업종의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 감정가 1억 5,700만원을 기준으로, 향후 공실 해소 및 상권 활성화 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 1억 5,700만원을 참고하되, 현 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사(임대료 수준, 공실률, 유사 물건 거래 사례 등)가 필수적입니다.

* 현 시점에서는 낙찰 후 공실을 해소하고 임대 수익을 확보할 수 있는 적정 수준으로 판단하며, 감정가 이하 또는 유사한 금액대에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* (참고: 인수 보증금이 없으므로, 해당 부분을 제외한 계산은 불필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.