나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4475 [2] 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4475 [2] 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2024타경4475 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1589-39, 1층104호 | 감정가: 405,000,000원 | 최저가: 259,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경4475 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4475 (2)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2, 1층 104호

용도: 근린생활시설

감정가: 405,000,000원

토지 면적: 72.33㎡ (약 21.88평)

건물 면적: 64.36㎡ (약 19.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 정OOOOOOO

본건은 복수의 구분건물이 포함된 건물 내 1층 104호입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 "사천엘크루아파트" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 노선상가지대로 형성되어 있으며, "사천 엘크루 센텀포레"와 같은 대규모 아파트 단지들이 인접해 있어 기본적인 주거 및 상업 인프라가 갖추어져 있습니다. 건물 부지 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 차량 출입이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 최OO이며 채권자는 정OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본건(1층 104호)은 동일한 경매 사건 번호 하에 1층 103호, 105호 등의 다른 구분건물과 함께 경매로 나왔거나 관련될 수 있습니다. 가장 중요한 권리 관련 유의사항은 집합건물 등기사항전부증명서상에는 지하층 관련 사항이 등재되어 있지 않으나, 집합건축물대장에는 지1층이 등재되어 있다는 점입니다. 또한, 본건과 관련된 토지 중 일부(261-7번지, 263-5번지)는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

"사천엘크루아파트" 동측 인근의 노선상가지대에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주거 밀집 지역과 인접해 있어 안정적인 고객 확보가 가능하며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 적합한 상권입니다. 주변 환경은 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달되어 있습니다.

1.5. 생활정보

경상남도 사천시는 남해안과 인접한 지역으로, 다양한 산업 시설과 주거 단지가 발달해 있습니다. 본건이 위치한 사남면 월성리는 사천시의 주요 생활권역과 연결성이 좋으며, 인근 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 등기(등기사항전부증명서)와 건축물대장 간의 지하층 표기 불일치 문제입니다. 더불어, 해당 지하층(지1층 30㎡)은 '정화수'라는 임차인이 점유 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, '주식회사 미스고'가 321.73㎡를 점유하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 법적 절차가 필요함을 시사합니다. 한편, 사천시는 과거부터 주민 기피 시설(예: 쓰레기 소각장) 건립과 관련하여 주민 반발 및 민원이 있었던 사례가 있으며, 이는 향후 지역 내에서 환경 관련 시설이나 개발에 대한 주민들의 민감성을 시사합니다. 직접적으로 본건 주변에 혐오시설이 존재하는 것은 아니지만, 이러한 지역적 특성은 잠재적인 위험 요소로 고려될 수 있습니다. 또한, 토지의 지목(전)과 현황(대) 간의 차이, 그리고 비행안전구역 및 가축사육제한구역 지정은 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사천시의 주거 밀집 지역 인근에 위치한 근린생활시설로서, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 상권 분석 시 긍정적인 요소가 많습니다. 교통 접근성 역시 양호한 편입니다. 그러나 공부상의 지하층 표기 불일치 및 임차인 점유라는 중대한 하자가 존재하므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 해당 리스크를 정확히 파악하고, 이에 대한 대책을 마련하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안한다면, 잠재력 있는 투자처가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 사천시의 주요 주거 단지 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보.

- 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업 운영에 적합.

- 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 가치 극대화 가능.

- 잠재적 리스크(지하층 표기 불일치, 임차인 점유)를 감안한 합리적인 투자 기회.

법원 정보

진주지원 경매3계