나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4475 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 1층103호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4475 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 1층103호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경4475
• 주소: 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1589-39, 1층103호
• 감정가: 753,000,000원
• 최저가: 481,920,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

진주지원 경매3계 2024타경4475 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1589-39, 1층103호 | 감정가: 753,000,000원 | 최저가: 481,920,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 진주지원 2024타경4475 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4475 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 261-2 1층103호

용도: 근린생활시설

감정가: 753,000,000원

토지면적: 121.13㎡ (약 36.64평)

건물면적: 107.79㎡ (약 32.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 정OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 "사천엘크루아파트" 동측 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 지상 4층 건물 중 1층 103호이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕으로 2018년 9월 20일에 사용 승인되었습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 "사천엘크루아파트"의 동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역입니다. 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 사천엘크루아파트, 사천푸르지오, 진사주공 아파트 단지와 인접해 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 남서측 인근에 사남초등학교가 소재하고 있으며, 북서측 인근에는 산업단지가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 최OO이며, 채권자는 정OOOOOOO입니다. 권리 분석상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 권리는 없어 보이나, 현황 조사서를 통해 상세한 임차인 현황 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 분류되며, 주변이 아파트 단지와 주택, 상가 등이 혼재된 노선상가지대입니다. 사천엘크루아파트 등 대단지 아파트 단지가 인접해 있어 주거 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근 산업단지 종사자들의 수요도 일부 기대할 수 있습니다. 사천시 사남면 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있어 안정적인 상권 유지 및 성장이 예상됩니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 사천엘크루 아파트 단지와 인접해 있으며, 남서측 인근에 사남초등학교가 위치하여 학군 배정 시 고려될 수 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 편의시설 및 생활 기반 시설은 주변 아파트 단지 및 상가지대에서 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

1. **호별 분할 사용:** 공부상 1개 호로 등재되어 있으나, 현황 2개 호로 분할하여 사용 중인 점은 추후 건축물대장이나 등기부등본상 현황과의 차이로 인한 문제 발생 소지가 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 확인하고 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2. **지하층 관련 차이:** 집합건물 등기사항전부증명서상에는 지하층 관련 사항이 등재되어 있지 않으나, 집합건축물대장에는 지1층이 등재되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 활용이나 매각 과정에서 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3. **토지 지목 현황:** 대지권 목적 토지 중 일부(261-7번지, 263-5번지)의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 따른 제약이나 추후 토지 관련 문제 발생 가능성을 내포하므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

4. **임대 관계 불확실:** 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구이며 임대차 관계는 어떻게 되는지 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정이나 인수하는 임차인의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. **토지 이용 계획 및 제한:** 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등에 해당하며, 일부 토지는 자연녹지지역에도 포함되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면의 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지는 근린생활시설입니다. 2018년에 신축된 건물로 비교적 신축이며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 공부와 현황의 차이(호별 분할 사용, 지하층 등기 미등재, 토지 지목 현황), 임대 관계의 불확실성 등 몇 가지 확인 및 해결이 필요한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하고, 현장 방문을 통해 실제 이용 상황 및 주변 시세 등을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* **신축 건물:** 2018년 준공된 건물로, 비교적 신축이라 즉시 활용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

* **배후 수요:** 사천엘크루아파트 등 대단지 아파트 단지가 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* **노선상가지대:** 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 환경입니다.

* **가격 경쟁력:** 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 64% 수준으로 하락하여 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다. (최저가 481,920,000원, 2025년 12월 8일 입찰 예정)

9. 주의사항

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 이용 상태, 누수, 균열 등 하자 여부를 확인해야 합니다. 또한, 공부와의 차이점 (호별 분할, 지하층 등기, 토지 지목)에 대한 명확한 이해와 함께, 예상되는 명도 절차 및 소요 기간, 명도 비용 등을 사전에 충분히 검토하시기 바랍니다. 임대차 관계는 현황 조사서와 더불어, 필요시 법원 집행관 면담 등을 통해 상세하게 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계