나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4871 [1] 경상남도 진주시 상평동 277-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 가람초등학교 북서측에 소재하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 석재붙임, 스톤코크 마감 등
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 등(사무소, 공실)
2층 - 4층 : 주택
(현장조사시 이해관계인 부재로 이용상태는 관련공부, 외부관찰, 탐문 등에 의함)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 주택부분 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 진주시 상평동 소재 가람초등학교 북서측에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 05월 24일 접수된 참좋은새마을금고의 근저당권 (을3)이며, 채권액은 360,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 강동구: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-06-24, 배당신고일자 2025-04-24, 대항력 없음.

* 강상훈: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입/확정일자 2023-03-31, 배당신고일자 2024-09-30, 대항력 없음.

* 김성빈: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-23, 확정일자 2021-08-25, 배당신고일자 2024-05-01, 대항력 없음.

* 김정우: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2024-04-16, 대항력 없음. (본건 강제경매 신청 채권자)

* 김정재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-15, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 김준영: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-29, 확정일자 2022-07-05, 배당신고일자 2024-09-05, 대항력 없음.

* 허정심: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-11-02, 배당신고일자 2024-11-06, 대항력 없음.

* 황선정: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-14, 확정일자 2022-09-20, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

3.4. 권리분석 요약

총 임차 보증금 합계는 425,000,000원이지만, 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다. 채권 총액은 등기부상 기재된 내용보다 많을 수 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸하므로 권리상 특별한 문제는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용현황

본 건물은 1층 근린생활시설(사무소, 현재 공실 상태)과 2층부터 4층까지 주택으로 이용되고 있습니다. 다가구주택으로서 주거 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 중입니다.

4.2. 상권 특징

해당 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 수요가 존재합니다. 인근에 가람초등학교 및 진주기계공업고등학교 등 교육시설이 위치하여 관련 유동인구 및 지역 주민을 기반으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가람초등학교, 진주기계공업고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인들이 존재하며 총 보증금 액수가 상당한 점을 감안할 때, 배당 절차에 따라 일부 임차인은 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있습니다. (김정재, 황선정의 배당신고일자 미상)

6.2. 건물 이용 관련 리스크

1층 근린생활시설의 일부(사무소)가 현재 공실 상태입니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 건물 이용 상태 파악에 제한이 있었습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상평동에 위치한 신축(2019년 사용승인) 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 관련 리스크는 있으나 대항력은 없습니다. 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능하며, 건축 후 경과 연수가 짧다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 복합 용도: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 권리 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 지속적인 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 건물의 신축 연도(2019년) 및 규모(건물 전체)와 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건물의 감정가는 754,196,580원이며, 신축 연식과 건물 규모, 지역 내 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 약 90% 수준인 6억 8천만원 (680,000,000원) 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 현 시장 상황 및 경매 동향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.