나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37925 [1] 경상남도 진주시 충무공동 287-1 베네비앙 4층403호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 `LH한국토지주택공사" 남서측 인근에 위치하는
`베네비앙 4층 403호"로서, 주위는 업무시설, 상업시설, 공공기관 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 원할하며, 지역내 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상11층 건물내 4층 403호로서,
외벽: AL복합판넬, 강화유리 마감 등,
내벽: 인테리어재 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

공부상 용도는 `위락시설(유흥주점)"이나, 현재 인접한 402호와 함께 `V10 SPA&THAI
(타이마사지샵)"로 이용되고 있는 것으로 탐문조사됨.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러 등의 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 상업시설 및 업무시설 건물부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약25-30미터폭 내외 및 서측으로 약20-25미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-20)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및
발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
본건의 영업은 일시적으로 중단되어 있는 것으로 탐문조사되오니, 경매시 참고하시기
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경37925 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-1, 베네비앙 4층 403호

건물명: 베네비앙

해당 층: 4층

전용 면적: 95.68㎡ (약 28.94평)

토지 면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

공부상 용도: 위락시설 (유흥주점)

현재 이용 상태: 인접한 402호와 함께 'V10 SPA&THAI' (타이마사지샵)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

건축물대장 상 주용도: 업무시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 4층, 지상 11층 건물 내 4층 403호

1.3. 감정 평가액

감정가: 446,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, 'LH한국토지주택공사' 남서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 다양한 공공기관 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 원활하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

북측으로 약 25-30미터폭의 대로와 서측으로 약 20-25미터폭의 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 오은경 씨의 강제경매(갑5)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 을구의 권리 및 기타 가압류, 가처분 등이 등기되어 있었으나, 강제경매로 인해 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

- 갑3: 에나주식회사 (신탁등기말소)

- 갑4: 한용효 외 1명 (소유권이전, 매매)

- 갑5: 오은경 (강제경매, 말소기준권리, 25,000,000원)

- 갑6: 정용화 (4번 한영남 지분 전부 이전, 협의분할에 의한 상속)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 현황은 미상입니다.

다만, 임대관계가 미상이라 하더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 추가 확인을 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 LH한국토지주택공사를 비롯한 다수의 업무시설과 상업시설, 금융기관, 공공기관 등이 집적된 지역에 위치하고 있습니다.

상대적으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 업종 현황

공부상 용도는 위락시설(유흥주점)으로 되어 있으나, 현재는 인접 호실과 함께 타이마사지샵으로 이용되고 있는 것으로 확인됩니다.

건축물대장상의 주용도는 업무시설로 되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 현황, 건축물대장상의 용도 간 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 식당, 카페, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

진주시 충무공동 일대는 혁신도시 개발 지역으로, 지속적인 인프라 확충이 기대됩니다.

5.2. 공공기관

LH한국토지주택공사가 인근에 위치하며, 기타 관공서 및 공공기관 이용이 용이한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 일시적 영업 중단

현재 본건에서 영업 중이던 업종(마사지샵)은 일시적으로 영업이 중단된 상태로 탐문 조사되었습니다.

이는 향후 공실 위험 또는 재개장에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

본 건은 공부상 용도(위락시설), 건축물대장상 용도(업무시설), 실제 이용 현황(상가, 마사지샵)이 일치하지 않습니다.

향후 용도 변경 또는 건축물 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 진주시 내동면 일대에 폐기물소각장, 쓰레기매립장, 가축분뇨처리시설 등이 밀집해 있어 혐오시설 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있다는 정보가 있습니다.

다만, 본건의 직접적인 인근 지역(충무공동) 내에는 혐오시설이 확인되지 않았으며, 대부분의 민원은 내동면 지역에 집중되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건과 약 15km 이상 떨어진 지역으로, 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보이나, 지역 전반의 환경 이슈는 참고할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

공공기관 및 업무, 상업시설 밀집 지역에 위치하여 풍부한 잠재적 고객 수요가 예상됩니다.

대로와 중로에 접한 우수한 도로 접근성은 물류 및 접근성 측면에서 강점으로 작용합니다.

7.2. 건물 가치

2016년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 외관 또한 AL복합판넬 및 강화유리 마감 등으로 현대적인 디자인을 갖추고 있습니다.

넓은 전용면적(95.68㎡)은 다양한 업종의 활용 가능성을 높여줍니다.

8. 종합 의견

본건은 진주시 충무공동의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 투자 가치가 있는 물건입니다.

뛰어난 입지와 현대적인 건물 외관은 긍정적인 요소입니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 일시적인 영업 중단 상태는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 넓은 면적을 고려한 임대 수요 확보 방안 마련이 중요합니다.

현재 매각으로 소멸되지 않는 권리 정보는 없으나, 낙찰 후 등기부 등 권리관계는 다시 한번 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 446,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인으로부터 인수할 보증금이 없음)

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자 여부, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

성공적인 경매 투자를 위해서는 충분한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.