나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39181 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 동측 인근에 위치하며, 부근은 진주혁신도시
클러스터용지내 동유형의 지식산업센터, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 운행노선
및 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층건내 단위호로서
사용승인일: 2019.03.22
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등
내벽, 바닥, 천정: 콘크리트위 모르타르마감(인테리어 미시공)
창호: 새시창임.

이용상태

근린생활시설(현재 공실)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 소방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m-20m)(중-국-2-73)
(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39181 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비103호 (도로명: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 (충무공동))

용도: 근린상가

감정가: 820000000원

토지면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

토지지분: 34.8153㎡ (약 10.53평)

건물면적: 93.28㎡ (약 28.22평)

건물지분: 93.28㎡ (약 28.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 내 1개 호실

사용승인일: 2019년 03월 22일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한일병원" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 진주혁신도시 클러스터 용지 내에 자리하며, 유사한 유형의 지식산업센터, 근린생활시설, 공터 등이 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량의 출입이 용이한 편입니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하나, 운행 노선 및 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물 구조 및 상태:

건축구조는 철근콘크리트 슬래브 지붕의 12층 건물 중 한 개 호실입니다.

사용승인일은 2019년 03월 22일입니다.

외벽은 석재 붙임 및 복합 판넬 마감입니다.

내벽, 바닥, 천정은 콘크리트 위 모르타르 마감 상태이며, 현재 인테리어는 미시공 상태입니다.

창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

이용상태:

본 물건의 용도는 근린생활시설이며, 현재 공실 상태입니다.

토지:

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 형상입니다.

서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 포함됩니다.

연구개발특구의 육성에 관한 특별법에 따른 산업복합구역(R&D융합지구) 및 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)에 해당합니다.

혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법에 따른 혁신도시개발예정지구입니다.

공부와의 차이:

등기부 및 건축물대장과의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 을6 근저당권 (진주원예농업협동조합, 2022-08-11 접수, 채권액 금1,248,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2022-08-11 접수)

- 근저당권 (을6, 2022-08-11 접수, 진주원예농업협동조합, 채권액 금1,248,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (갑4, 2023-07-19 접수, 부산신용보증재단, 채권액 금20,000,000원)

- 임의경매개시결정 (갑6, 2024-11-13 접수, 진주원예농업협동조합, 채권액 1,049,837,720원)

등기부채권 총액은 1,268,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 현재 파악된 바 없으며, 별도의 인수되는 임차인은 없습니다.

(참고: 물건명세서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

입지 특성:

본 물건은 진주혁신도시 내 클러스터 용지에 위치하여 지식산업센터 및 근린생활시설 밀집 지역에 해당합니다.

주변에 병원(한일병원 인근)이 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

상업 시설 현황:

주변이 혁신도시 개발 지역으로, 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다.

근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

"한일병원"이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

진주혁신도시 내에 위치하여 관련 공공기관 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통:

대중교통 (시내버스) 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로망 접근이 용이합니다.

건물 편의 설비:

위생설비, 급배수설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 소방설비, 엘리베이터(E/V) 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크:

본 물건은 현재 '공실' 상태로, 임대차를 통한 수익 창출을 위해서는 새로운 임차인 확보 및 마케팅이 필요합니다.

미시공 상태:

내벽, 바닥, 천정 마감이 콘크리트 위 모르타르 상태이며, 인테리어 공사가 미시공되어 있어 입점 시 추가적인 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

채무 총액:

등기부상 채무 총액(1,268,000,000원)이 감정가(820,000,000원)보다 높으므로, 채권자의 경매 신청으로 인한 매각 진행임을 유의해야 합니다.

소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임대관계 미상:

등기부상 인수되는 임차인은 없으나, '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 등에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 해당 지역의 가치를 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

진주혁신도시에 위치한 신축 근린상가 물건입니다.

교통 및 입지 여건은 양호한 편이며, 건물 자체의 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 인테리어 미시공으로 인해 투자 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 채권 확보를 위한 경매 진행임을 시사합니다.

향후 상권 활성화 및 임대차 계약 체결 여부에 따라 수익성이 결정될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

혁신도시 내 신축 상가: 비교적 최근에 건축된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

병원 인접: 한일병원과 인접하여 잠재적 고객층 확보에 유리할 수 있습니다.

개발 잠재력: 진주혁신도시 내 클러스터 용지에 위치하여 장기적인 지역 발전 및 상권 성장이 기대됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

- 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 조사

- 해당 상권의 현재 임대 시세 및 공실률 분석

- 향후 상권 활성화 전망 및 경쟁 물건 분석

- 수리 및 인테리어 예상 비용 산출

- 본 물건의 낙찰 후 예상 임대 수익률 분석

감정가 820000000원을 참고하되, 상기 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

제시된 정보에는 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 해당 금액을 제외한 고려는 필요 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.