나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39082 [1] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 107동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 "죽천마을회관" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 15층건 내 9층 904호로서,

외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부분적으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 2차선의 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04)(신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m-15m)(2017-05-25)(중로3-49호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

기호(②) : 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(신복), 제2종지구단위계획구역(신복지구(주거형)), 소로2류(폭 8m-10m)(2019-03-28)(소로2-245호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

을구 11번 2023. 11. 29.접수 제21984호 주택임차권등기에 대하여 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.6.19.자 확약서(보증금 전액을 변제 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39082 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 107동 9층904호

용도: 아파트

건축년도: 2005년

감정가: 75,000,000원

토지 면적: 41.18㎡ (약 12.45평)

건물 면적: 59.33㎡ (약 17.94평)

전용 면적: 59.33㎡ (약 17.94평)

분양 면적: 59.33㎡ (약 17.94평) (제공된 '건물면적' 기준, 공용부분 포함 면적은 별도 산정 필요)

총 동수/세대수: 17동 / 954세대

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 "죽천마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 농업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건은 북서측으로 왕복 2차선의 도로와 접하여 차량의 진출입이 용이합니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획: 본건이 속한 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로/소로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 일부 토지는 준보전산지에 포함될 수 있습니다. 이러한 용도 지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 9일 접수된 서산세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 성정현(2013-05-16), 주식회사우림인베스트(2021-12-13)

* 주택 임차권: 김정례 (보증금 63,000,000원, 2023-11-29 접수, 말소 예정)

* 압류: 서산세무서장(2022-11-09, 말소기준권리), 서구(인천광역시)(2025-01-14, 말소)

* 강제 경매: 주택도시보증공사(2024-11-08 접수, 채권액 64,729,285원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-02

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음 (제공된 정보에 기재된 내용)

임차권 등기 관련 특이사항: 을구 11번 주택임차권 등기(김정례, 63,000,000원)에 대해 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 6월 19일자로 확약서를 제출했습니다. 이 확약서에는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이로 인해 임차인 관련 인수 부담은 해소될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

집합건물 등기부 총 채권액: 63,000,000원 (임차 보증금 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역과 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

인근에 명확하게 식별되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 지도상에서 확인되지 않았습니다. 주거 환경 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 북서측으로 연결된 도로를 통해 시내 및 인근 지역으로의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 복리시설을 갖추고 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 얻을 수 있습니다.

주거 환경: 신축 아파트 단지가 아니므로 최신 시설보다는 일반적인 수준의 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 문제는 사실상 해소되었으나, 임차인 현황에 기재된 '대항력 없음'과 특이사항의 '대항력 있는 임차인'이라는 정보 간의 상이함은 최종 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, HUG의 동의는 긍정적인 요인입니다.

토지 이용 계획상 비행안전제6구역(전술)에 속해 있어 향후 건축물의 증축, 개축 등과 관련하여 제한이 발생할 수 있습니다.

일반적인 경매 물건의 경우, 잔금 납부 시까지 발생할 수 있는 미납 관리비의 인수 여부는 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 사천시 용현면 소재 동강아뜨리에 아파트 107동 904호입니다.

감정가는 75,000,000원이며, 대항력 있는 임차인과 관련된 HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 해소된 점이 가장 큰 특징입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 경매로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

입지적으로는 주거와 농경지가 혼합된 지역에 속하며, 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

다만, 비행안전구역 등의 제한 사항은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 적극적인 보증금 관련 확약으로 인해 임차인으로 인한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

59. 33㎡(약 17.94평)의 전용면적으로, 소형 또는 중소형 아파트 수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

시세 대비 저평가되었을 경우, 실거주 또는 임대 목적 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(59.33㎡)의 1층 매물이 5,500만원에 거래되었으며, 유사 면적(49.7㎡)의 10층 매물이 5,900만원에 거래되었습니다. 본 건은 9층으로 1층보다 높은 선호도를 가질 것으로 예상됩니다.

제시된 감정가 75,000,000원을 고려하고, 최근 매매 시세를 바탕으로 보수적으로 산정했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 63,000,000원에서 70,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 고려하여 예상 입찰가는 63,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.