나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37156 [4] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 578 오천 서희스타힐스 근린생활시설 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37156 [4] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 578 오천 서희스타힐스 근린생활시설 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매4계 2024타경37156 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로181번길 10, 2층204호 (오천 서희스타힐스 근린생활시설) | 감정가: 45,000,000원 | 최저가: 15,435,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 포항지원 2024타경37156 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경37156 (4)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 578 오천 서희스타힐스 근린생활시설 2층 204호

용도: 근린생활시설

감정가: 45,000,000원

토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 학OOOOOO

주의사항: 대지권에 별도등기 있음.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 구정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 15~18미터, 동측 및 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 학OOOOOO입니다.

소유자 겸 채무자는 조OO입니다.

가장 중요한 주의사항으로 '대지권에 별도등기 있음'이라는 내용이 있습니다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 건물 소유자가 토지에 대한 권리를 가지는 '대지권'이 등기부에 별도로 등기되어 있음을 의미합니다. 이러한 '토지별도등기'는 통상적으로 건물이 신축될 당시 토지를 담보로 설정된 근저당이나 기타 권리가 건물 완공 후에도 말소되지 않고 토지 등기부에 남아 있는 경우에 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 별도 등기의 구체적인 내용(예: 근저당, 가압류, 지상권 등)과 이것이 낙찰 후 인수되는 권리인지, 아니면 말소 대상인지에 대한 면밀한 분석이 반드시 필요합니다. 정확한 권리관계 파악을 위해 등기부등본 및 매각물건명세서의 특별 매각 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건은 근린생활시설로, 아파트 단지 및 주택가에 둘러싸여 있어 지역 주민을 대상으로 한 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

특히 구정초등학교 인근에 위치하고 있어, 학교와 관련된 상권(예: 학원, 학습지, 문구점, 분식점 등)의 활성화 가능성이 있습니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 업종에 대한 수요가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 구정초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

아파트 단지와 주거 밀집 지역의 특성상 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종 입지로 적합합니다.

차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

'대지권에 별도등기 있음'이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 별도 등기가 낙찰자가 인수해야 하는 권리라면, 추가적인 부담이 발생할 수 있으며, 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 해당 권리의 종류와 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

또한, 상가 임대차 시장의 경쟁 및 공실 위험도 고려해야 합니다. 주변 상권의 활성화 정도와 해당 상가의 경쟁력을 면밀히 분석해야 합니다.

경매 물건의 특성상 명도(점유자 퇴거) 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍 구정리, 구정초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로, 주거 지역의 배후 수요와 학군 인접이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 '대지권 별도등기'라는 특이사항은 매우 중요하며, 반드시 전문가와 함께 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않거나 부담으로 남을 경우, 투자에 신중을 기해야 합니다.

감정가 4,500만원은 면적과 입지를 고려했을 때 추가적인 분석이 필요한 수준이며, 실제 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

구정초등학교 인근이라는 점을 활용하여 소규모 학습 관련 시설 (예: 학원, 스터디 카페, 코딩 학원 등) 또는 아파트 단지 내 주민들의 일상생활을 지원하는 업종 (예: 소규모 마트, 세탁소, 네일샵 등)을 고려해볼 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, '대지권 별도등기'의 위험성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

별도 등기의 문제가 해결 가능하다면, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

포항지원 경매4계