나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6448 [1] 경상북도 청도군 각북면 삼평리 862 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6448 [1] 경상북도 청도군 각북면 삼평리 862 답 경매

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대구지방법원 경매10계 2025타경6448 | 소재지: 경상북도 청도군 각북면 삼평리 862 | 감정가: 57,992,000원 | 최저가: 19,891,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 청도군 각북면 삼평리 과수원 토지 매각

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경6448 (1)

소재지: 경상북도 청도군 각북면 삼평리 862

용도: 답 (현황 과수원 이용 중)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 57,992,000원

토지면적: 1128.00㎡ (약 341.25평)

지분율: 112800 (1/1 지분, 단독 소유)

1.2. 핵심 분석 정보

소유자/채무자/채권자: 박OO / 박OO / 이OO

특이사항 및 주의사항:

1) 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수: 농지법상 농지 취득 시 관할기관에서 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

2) 과수목(사과나무) 매각 제외: 본 건 지상에 식재된 사과나무(약 170주, 7년생 165주)는 매각에서 제외되었습니다. 최저매각가격은 과수목을 제외한 토지만의 감정평가액입니다.

3) 임차인 권리신고: 임차인 예해근이 과수목이 본인 소유라는 권리신고서를 제출했습니다. 낙찰 후 과수목 처리(철거, 매입 등)에 대한 협의가 필요하며, 이로 인한 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상북도 청도군 각북면 삼평리 소재 "새말마을" 북동측 인근에 위치한 마을 주변 농경지대입니다. 주위는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 전형적인 농촌지역의 모습을 띠고 있습니다.

교통 접근성: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 서측 인근 지방도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

도로 상태: 서측 및 동측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 각각 접하고 있어 진입 및 차량 통행에 용이합니다.

혐오시설: 지도 등 외부 검색사이트를 통해 확인한 결과, 현재까지 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 필히 확인해야 합니다.

3. 권리분석 (등기부 및 물건명세서 기준)

본 경매는 채권자가 이OO인 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상의 권리분석은 단순 명료할 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 권리분석 핵심은 '명도'가 아닌 '매각제외 물건'에 있습니다.

핵심 권리사항:

1) 농취증 리스크: 매각물건명세서 상의 가장 중요한 조건으로, 농지법에 따라 낙찰자는 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수입니다.

2) 과수목 소유권 분쟁 가능성: 매각제외된 사과나무에 대해 임차인 예해근이 소유권을 주장하고 있습니다. 낙찰자는 토지의 소유권을 취득하나, 지상의 사과나무에 대한 소유권은 취득하지 못합니다. 따라서 낙찰 후 임차인과의 사과나무 처리(매매, 철거비용 지불 등)에 대한 별도의 협상이 불가피하며, 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

4. 법률 및 제한사항

토지이용계획: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종)), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

개발 행위 제한: 본 건은 농업진흥구역 내 '농업진흥구역'에 해당하여, 농업 생산 관련 시설 외의 개발행위가 엄격히 제한됩니다. 이로 인해 주택 신축이나 대규모 시설 건축 등의 행위는 불가하며, 투자의 목적을 '농업용' 또는 '주말농장' 등으로 한정해야 합니다.

공부와의 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다. 지목은 답이지만 사실상 과수목이 식재된 상태로 평가받았으며, 이는 농지전용 등의 절차와 관련된 잠재적 리스크를 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 농경지대에 위치하고 있어 상업시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 새말마을을 중심으로 한 소규모 생활권을 형성하며, 차량을 이용하면 각북면 소재지나 청도읍내의 금융, 의료, 교육 시설 등의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 전형적인 귀농·귀촌 또는 주말농장 용도로 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 미비의 리스크: 낙찰 시 농취증을 기한 내에 제출하지 못하면 보증금을 포기해야 하므로, 입찰 전 취득 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2) 과수목 협의 리스크: 매각제외된 사과나무의 처리(제거 또는 매입) 과정에서 임차인과의 협의가 지연되거나 결렬될 경우, 명도/철거 소송 등 법적 분쟁 및 시간적, 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

3) 농업진흥구역 규제 리스크: 개발 행위가 엄격히 제한되므로, 농업 목적 외의 투자(예: 전원주택 부지 활용)는 사실상 불가능합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 현황 과수원으로 이용 중인 농지로서, 비교적 저렴한 감정가에 토지면적 1128.00㎡ (약 341.25평)를 확보할 수 있는 기회입니다. 다만, 지상의 과수목 매각 제외 및 임차인 권리신고에 따른 명도(정확히는 과수목 처리) 리스크, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무가 핵심 변수로 작용합니다.

투자 포인트:

1) 실속형 농지 투자: 비교적 양호한 도로 접근성을 갖춘 상태 좋은 농지(현황 과수원)를 감정가 기준으로 취득할 수 있습니다.

2) 주말농장 및 영농 목적 적합: 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발은 제한되나, 본래의 농업 목적이나 귀농·귀촌을 위한 과수원 용도로는 즉시 활용이 가능합니다.

3) 가격 협상 여지: 과수목이 매각에서 제외되어 최저매각가격이 낮게 형성될 여지가 있으며, 낙찰 후 임차인과의 협상을 통해 과수목을 저렴하게 매입하거나 철거 비용을 협상할 수 있다면 예상보다 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (협상 능력 필수)

법원 정보

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