나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119316 [1] 대전광역시 동구 용전동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2024.10.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "한숲아파트" 남동측 인근에 위치하는 토지로서,
주위일원은 아파트, 단독 및 다가구주택, 로변점포 및 근린생활시설 등이 소재하는
획지 및 가로망 정비된 주택 및 상가혼용지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형으로, 다가구주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태

세각(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(용전32)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서
·외벽 : 화강석치장, 드라이비트, 징크판넬 등 마감.
·내벽 : 벽지, 타일 등 기타 마감.
·바닥 : 화강석물갈기, 타일 등 마감.
·창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

1층 : 다가구주택(7가구)
2층 : 다가구주택(7가구)
3층 : 다가구주택(3가구)
옥탑: 다가구주택(1가구) 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스, 방범도어, CCTV설비, 주차장 및 기타
부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 를 참조 하시기 바라며, 건축물의 구조·용도·이용상황
등으로 보아 본건에 영향이 있을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

기호(1)의 공부상 다가구주택의 가구수는 "10가구" 이나, 현황은 "18가구" 로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

ⓑ 본건물의 1-3층에 소재하는 제시외건물(발코니)은 본건물과의 일체성을 감안하여
본건물에 포함가 하였음.

ⓒ 현장조사시 이해관계인의 부재중으로 건물의 내부현황은 건축물대장상의 평면도에
의거하여 일반적인 단독주택(다가구주택)을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시
이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1의 공부상 가구수는 "10가구"이나, 현황은 "18가구"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경119316 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용전동 169-15

신 주소: 대전광역시 동구 계족로457번길 46 (용전동)

용도: 다가구주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함 매각.

1.2. 건물 개요

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 2000년 9월 14일 (건축물대장상)

건물 면적: 466.65㎡ (약 141.18평)

건물 제시외 면적: 104.32㎡ (발코니 등, 본건에 포함)

건물 외벽: 화강석치장, 드라이비트, 징크판넬 등 마감.

건물 내벽: 벽지, 타일 등 마감.

건물 바닥: 화강석물갈기, 타일 등 마감.

창호: 샷시 창호

주요 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 방범도어, CCTV, 주차장

건축물대장상 가구수: 10가구

현황 가구수: 18가구 (1층 7가구, 2층 7가구, 3층 3가구, 옥탑 1가구)

1.3. 토지 개요

토지 면적: 286.90㎡ (약 86.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

형상 및 이용상태: 세장형, 다가구주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 세각(가)에 접함 (폭 8m 미만 도로).

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,188,802,700원

토지 감정가: (총액에 포함)

건물 감정가: (총액에 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "한숲아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독 및 다가구주택, 로변점포 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

획지 및 가로망이 정비된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행 중으로 시내 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 소로3류 (폭 8m 미만) 접합 (용전32), 가축사육제한구역 (전부제한지역).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본 상 최선순위 근저당권(을5, 충무새마을금고, 2019.10.08.)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 소멸될 권리들은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 충무새마을금고 (2019.10.08.)

* 주택임차권: 이석호 (2024.04.03.)

* 강제경매: 이석호 (2024.09.25.)

* 임의경매: 충무새마을금고 (2025.06.16.)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 위험

제시된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

그러나 다수의 임차인이 '미배당 보증금 매수인 인수'로 분류되어 있어, 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 미배당 금액을 인수해야 할 잠재적 위험이 존재합니다.

* * (101호)이석호: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-26, 확정 2022-04-07. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * (102호)안수민: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-10-29, 확정 2023-02-27. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 3,000,000원).

* * (104호)양호연: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-12-12, 확정 2023-12-13. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 10,000,000원).

* * (106호)서민지: 보증금 2,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2023-12-22, 확정 미상. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 2,000,000원).

* * (107호)김소중: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-02-23, 확정 2024-02-23. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * 김정민: 보증금 0원, 차임 0원.

* * (202호)유서경: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-29, 확정 2024-08-29. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 10,000,000원).

* * (203호)조한빛: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-02-18. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * (204호)이재복: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-21, 확정 2021-10-21. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * (205호)설교진: 보증금 20,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2024-04-11, 확정 2024-10-10. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * (206호)강세희: 보증금 58,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-02, 확정 2021-11-02. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * (207호)마원표: 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원, 전입 미전입, 확정 미상. 배당 신고 없음. 대항력 없음.

* * (301호)박준석: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-20, 확정 2021-07-27. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* * (302호)이종혁: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-10-13, 확정 2022-10-13. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 5,000,000원).

* * (303호)김언자: 보증금 160,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-03-28. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 160,000,000원). (김언자님은 예상배당금으로 전액 변제받을 것으로 예상됩니다.)

* * 윤은지: 보증금 0원, 차임 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 주택 및 상가 혼용지대로서, 인근에 아파트 단지와 다수의 주택이 밀집하여 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

로변 점포 및 근린생활시설이 위치하여 유동인구 및 소비 활동이 있는 지역입니다.

상업 시설과의 겸업이 가능한 지역 특성상, 다양한 업종의 점포 운영이 가능합니다.

4.2. 수익성 분석

본 건물은 총 18가구의 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

다수의 임차인이 월세를 납부하고 있으며, 일부는 보증금만 받는 형태로 계약되었습니다.

임대 내역이 '미상'인 경우가 있어 정확한 현황 파악은 현장 방문 또는 추가 조사가 필요합니다.

가구별 임대료 및 공실률에 따라 실제 수익률은 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

마트, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 시설들을 도보 또는 근거리에서 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

(구체적인 학교명 및 거리는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황과의 차이 (가구수)

건축물대장상 '10가구'로 등재되어 있으나, 현황은 '18가구'로 조사되었습니다.

이는 건축법 위반 사항에 해당할 수 있으며, 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

매수인은 관련 내용을 사전에 충분히 확인하고 법적 절차를 준수해야 합니다.

6.2. 미배당 보증금 인수 위험

상기 3.3항에서 언급된 바와 같이, 다수의 임차인이 '미배당 보증금 매수인 인수'로 분류되어 있습니다.

이는 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 미배당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

특히, 보증금이 크고 예상 배당금이 낮은 임차인(예: 조한빛 6000만원, 이재복 5500만원, 강세희 5800만원, 박준석 5500만원)의 경우, 잠재적 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

이로 인한 총 잠재적 인수 보증금은 약 4억 5천 3백만원에 달할 수 있어, 예상치 못한 추가 비용 발생의 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 향후 경매 진행 가능성

등기부등본 상 충무새마을금고의 임의경매(2025타경502677)가 신청되어 있습니다.

이 경매가 본 건 경매보다 선순위이거나, 본 건 경매에서 낙찰되지 않을 경우, 추가적인 경매 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 용전동의 주거 및 상업 혼용 지역에 위치한 18가구 규모의 다가구주택입니다.

안정적인 주거 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 임대 수익 창출이 기대되는 점은 긍정적입니다.

하지만 건축물대장과의 가구수 차이, 다수 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험, 그리고 추가 경매 신청 건 등은 신중한 접근을 요하는 리스크 요인입니다.

매수인은 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고, 법적·재정적 대비를 철저히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 18가구의 임대 수익 창출 가능한 다가구주택.

* 대전 동구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,188,802,700원

잠재적 인수 보증금 (최대 추정치): 약 453,000,000원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 인수 보증금, 건축물 현황과의 차이로 인한 추후 비용 발생 가능성, 그리고 추가 경매 신청 건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가에서 잠재적 인수 보증금을 제외하고 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제안을 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.