나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35971 [1] 충청북도 음성군 삼성면 용성리 산62-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 용성리 소재 ""음성하이텍 일반산업단지"" 북측 근거리에 위치하며
주위는 공장 및 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사인 토지로서, 이행지입니다.(신축중인 건물 미준공상태)
일련번호(2,4) : 부정형의 완경사인 토지로서, 현황 도로입니다.
일련번호(3) : 부정형의 완경사인 토지로서, 도로입니다.
일련번호(5) : 사다리형 완경사인 토지로서, 이행지입니다.(신축중인 건물 미준공상태)
일련번호(6) : 부정형의 완경사인 토지로서, 토지임야 등으로 이용중입니다.
일련번호(7) : 부정형의 급경사인 토지로서, 자연림 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남서측으로 타인소유 토지를 포함한 노폭 5m 내외의 현황 포장도로를
이용중입니다.
일련번호(2,4) : 본건이 노폭 5m 내외의 현황 포장도로입니다.
일련번호(3) : 본건이 노폭 5m 내외의 포장도로입니다.
일련번호(5~7) : 지적상 맹지이나 인접필지를 통하여 진출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)
:계획관리지역(2024-09-27), 성장관리계획구역(2024-09-27)(주거형), 가축사육제한구역
(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

일련번호(2)
:계획관리지역(2024-09-27), 성장관리계획구역(2024-09-27)(주거형), 가축사육제한구역
(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)
<산지관리법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

일련번호(3,4)
:계획관리지역(2024-09-27), 성장관리계획구역(2024-09-27)(주거형), 가축사육제한구역
(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

일련번호(5~7)
:농림지역(2024-09-27), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 보전산지(2024-09-27)<산지관리법>, 임업용산지(2024-09-27)<산지관리법>
입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(1,5) : 공부상 지목은 ""전,임야""이나 현황 건축신고를 필하여 건물 신축중인
토지입니다.
일련번호(2,4) : 공부상 지목은 ""임야,전""이나 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(공유자우선매수권 행사할 수 없음).
목록3, 4는 지분매각임.
목록1. 4 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 원상회복의무를 부담할 수 있음(사실조회 참조).
목록1, 5 공부상 지목은 전, 임야이나 현황은 일단으로 건축신고 필하여 신축 중인 토지로서 자세한 건축신고사항 확인 후 입찰요망(감정평가서 참조).
목록1, 5 지상에 건축신고 필하여 신축 중인 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 및 제시외 건물(감정평가서상 ㉡), 비닐하우스 소재하며 이는 모두 매각에서 제외됨.
목록2, 4 공부상 지목은 임야, 전이나 현황은 도로임.
목록1 남서측으로 타인소유 토지를 포함한 노폭 5m내외의 현황도로를 이용중이므로 확인 후 입찰요망.(감정평가서 참조)
목록5~7 지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2024타경35971 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 충청북도 음성군 삼성면 용성리 산62-4 소재 부동산 임의경매 물건입니다. 용도는 임야이며, 감정가는 912,657,250원입니다. 토지 면적은 총 19,811.00㎡ (약 5,993.28평)으로, 이 중 매각 대상은 토지 일부 지분으로 18,906.9872㎡ (약 5,719.85평)입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 음성하이텍 일반산업단지 북측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 보입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 남서측으로 타인 소유 토지를 포함한 노폭 5m 내외의 현황 포장도로를 이용하고 있습니다. 일련번호(2,4) 및 (3) 토지는 각각 노폭 5m 내외의 현황 포장도로로 이용되고 있습니다. 반면, 일련번호(5~7) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 진출입이 가능한 상황입니다. (감정평가서 참조)

* 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

일련번호(2,4) 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 준보전산지이며, 건축법상 도로로도 일부 포함됩니다.

일련번호(3) 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역으로, 건축법상 도로로 일부 지정되어 있습니다.

일련번호(5~7) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 4월 3일 접수된 새청주신용협동조합의 근저당권(을9)으로, 총액 540,000,000원입니다.

* 등기부 요약

소유권 이전은 김대식(2013-06-21) 및 농업회사법인주식회사자연과다육(2017-04-03)으로 확인됩니다.

그 외 근저당권, 지상권설정, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

마지막으로 새청주신용협동조합의 임의경매개시결정(갑19)이 2024년 12월 13일 접수되었습니다.

* 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 667,500,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각에서 제외되는 제시외 건물(감정평가서상 ㉠)을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 관련 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 음성하이텍 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주위 환경은 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역으로, 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 형태를 보입니다. 음성하이텍 일반산업단지는 식품, 화학, 금속 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있어, 본 건의 위치는 관련 산업과의 연계 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 인근의 병원, 학교, 상업 시설 등 상세한 생활 편의 시설에 대한 정보 파악이 제한적입니다. 다만, 지역적 특성상 음성군 중심 시가지 또는 인근 주요 지역의 편의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수

목록1번과 4번 토지는 공부상 지목이 농지(전)로 되어 있어, 입찰자는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으며, 원상회복 의무를 부담할 가능성도 있습니다. (사실조회 참조)

* 공부상 지목과 현황 불일치

일련번호(1,5) 토지는 공부상 지목이 '전', '임야'이나 현황은 건축 신고 후 신축 중인 토지입니다. 따라서 상세 건축신고 사항을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

일련번호(2,4) 토지는 공부상 지목이 '임야', '전'이나 현황은 도로로 사용되고 있습니다.

* 매각 제외 물건

목록1, 5번 토지 지상에 건축신고를 필하여 신축 중인 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 및 제시외 건물(감정평가서상 ㉡), 비닐하우스가 소재하지만, 이들은 모두 매각 대상에서 제외됩니다.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수

목록3번과 4번 토지는 토지 일부 지분만 매각 대상입니다. 또한, 본건은 일괄 매각으로 진행되나, 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수 신고 대상이 될 수 있습니다. (주의사항: 일괄매각 시 공유자 우선매수권 행사 불가)

* 맹지 및 현황 도로 이용

일련번호(5~7) 토지는 지적상 맹지에 해당하므로, 인접 필지를 통한 통행로 확보 및 이용 관계 확인이 필수적입니다.

일련번호(1) 토지는 남서측으로 타인 소유 토지를 포함한 현황도로를 이용 중이므로, 이에 대한 이용 현황 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. (감정평가서 참조)

* 법정지상권 불분명

매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 해당 권리 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면 용성리에 위치한 임야로, 일부는 농지이거나 건축이 진행 중인 토지이며, 상당 면적은 현황 도로로 이용되고 있는 복합적인 토지입니다. 음성하이텍 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지와의 연계 개발 가능성을 가지고 있습니다.

주요 특징으로는 토지의 일부 지분만 매각된다는 점, 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다르다는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 일부 토지가 맹지이거나 타인 소유 토지를 이용하는 현황도로에 접해 있다는 점 등을 들 수 있습니다. 특히, 목록1, 5번 토지에서는 건축이 진행 중이므로 관련 건축 사항을 철저히 확인해야 합니다. 또한, 목록2, 4번 토지가 현황 도로로 사용되고 있어, 이에 따른 법적 문제 및 향후 이용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 본 매각 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 매각 제외 물건을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 이에 대한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 음성하이텍 일반산업단지와의 근접성으로 인한 산업단지 배후지 및 연계 개발 잠재력 보유.

* 계획관리지역으로 지정된 토지가 포함되어 있어 향후 토지 이용 확대 및 개발 가능성.

* 현재 일부 토지에서 건축이 진행 중으로, 개발 행위에 대한 사전 검토 시 투자 가치 증대 기대.

* 총 토지 면적이 19,811.00㎡ (약 5,993평)으로 넓어, 향후 활용 계획에 따른 다목적 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가 912,657,250원 (토지 약 5,993평)을 기준으로, 본 물건의 지분 매각, 현황 도로, 농지, 신축 중인 토지 등 복합적인 리스크 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%에서 120% 사이에서 결정되는 경향이 있습니다. 본 건은 다수의 특이사항과 확인이 필요한 부분들이 존재하므로, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 대략 6억 3천 8백만원에서 8억 2천만원 수준으로 예상됩니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.