나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61732 [1] 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하고, 부
근은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생할시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 강동역(지하철5호선)이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 4층 401호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 6미터 및 3미터의 포장도로에 접하며,
도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-11-24), 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미
만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안
전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 고은아)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61732 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 207,000,000원

토지 면적: 11.32㎡ (약 3.42평)

토지 지분: 11.3228㎡ (약 3.42평)

건물 면적: 21.33㎡ (약 6.45평) - 전용면적 기준

건물 지분: 21.33㎡ (약 6.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 지하철 5호선 강동역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로서, 등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전 등기가 되어 있습니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(고은아, 320,000,000원)은 말소 대상이며, 갑구 3번 순위의 강제경매개시결정(주택도시보증공사) 또한 말소 기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

특히, 주택도시보증공사로부터 임차인 고은아에 대한 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차인의 보증금 관련 권리는 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 성내동 일대는 강동역을 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 올림픽공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 강동역 주변 상업지구 내 다양한 편의시설, 병원, 은행 등 이용 용이

* 문화/여가: 올림픽공원이 인접하여 여가 활동에 유리

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 '대항력 있는 임차인'으로 초기 분류되었으나, 임차인(고은아)의 권리 포기 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시됨에 따라 매수인이 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 법적 절차 및 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 또한, 전용면적이 21.33㎡ (약 6.45평)으로 소형 평형이라는 점은 향후 재매각 또는 임대 시 고객층을 제한할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)에 강동역 초역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다. 임차인 관련 위험 요소는 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었으며, 매수인이 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 적극적인 검토가 필요한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동역 초역세권 입지 (지하철 5호선)

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례를 참고할 때 본 건의 시장 가치는 감정평가액 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 특히, 2020년 준공된 건물임을 감안하면 감정가 207,000,000원 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 인근 2013년식 다세대 주택(29.81㎡)이 315,000,000원에 거래된 사례를 비추어 볼 때, 본 건 역시 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 '인수 보증금'을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.