나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2627 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 지1층 비01호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2024.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "지하철 8호선 암사역" 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(8호선 암사역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건 내 제지1층 제비01호(B101호 부분)로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현황 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 세로변의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 비01호는 집합건축물대장 상 "위반건축물(건축과-18663 2014.8.04.) 위반내용:2세대로 사용중"으로 기재되어 있으며, 각 세대를 구분하여 이용 중(현관문 호수상 B101호, B102
호로 구분)인 구분소유적 공유관계로 조사됨. 본 평가 대상인 ‘구경화’지분은 B101호에 해당하는 것으로 탐문조사되어 지1층 "B101호"에 대하여 평가하였는바, 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각(공유자우선매수 신고는 1회에 한함).
감정서에 공부상 비01호는 집합건축물대장 상 '위반건축물(건축과-18663) 위반내용:2세대로 사용중'으로, 각 세대를 구분하여 이용중(현관문 호수상 B101호, B102로 구분), 구경화 지분은 B101호에 해당한다고 기재되어 있음(감정서 참조). 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생여부를 해당기관에 확인하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 지1층 비01호

1.2. 사건번호

2024타경2627 (1)

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

265,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 92.33㎡ (약 27.92평)

* 토지지분: 46.165㎡ (약 13.96평)

* 건물면적: 162.12㎡ (약 48.99평)

* 건물지분: 81.06㎡ (약 24.50평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 지하철 8호선 암사역이 동측에 인접해 있어 교통 이용이 편리합니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 지하철 8호선 암사역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (2021년 01월 08일, 채권자: 김순안, 채권금액: 120,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 없음)

* 대항력 있는 임차인: 김미애 (보증금 130,000,000원, 전입일/확정일 2015년 05월 15일) - 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 말소되는 권리 (말소기준권리 이하 모든 권리)

* 갑구 7번: 구경화 지분 전부 이전 (2020.01.30, 매매)

* 을구 1번: 근저당권 (2021.01.08, 김순안, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 8번: 구경화 지분 압류 (2021.03.12, 강동구, 건축과-6240)

* 을구 2번: 근저당권 (2021.12.31, 주식회사해명주택건설외 1명, 120,000,000원)

* 갑구 9번: 구경화 지분 압류 (2022.03.23, 서울특별시강동구, 건축과-4096)

* 갑구 10번: 구경화 지분 압류 (2023.03.21, 서울특별시강동구, 건축과-3039)

* 갑구 11번: 구경화 지분 압류 (2024.01.25, 서울특별시강동구, 건축과-37405)

* 갑구 12번: 구경화 지분 임의경매 개시결정 (2024.09.10, 김순안, 100,000,000원)

3.4. 총 등기부채권액

350,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 주거지역과 함께 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 암사역 상권 및 강동구청역 상권 등도 이용 가능합니다.

4.2. 지역 특성

암사1동은 주택보유율이 낮은 일반 주거지역으로, 서민층의 주거지로 유동인구가 많은 지역입니다. 일반 서민층의 단독주택과 아파트, 다세대가 혼합된 주거 지역이며, 역사적으로는 서울 암사동 유적과 인접하여 전통과 문화의 고장으로서의 특성도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 암사역 인근 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 문화시설

지하철 8호선 암사역을 통한 서울 시내 접근성이 좋으며, 주변에 서울 암사동 유적 등 문화적으로도 의미 있는 장소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분매각으로, 공유자들과의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 1회에 한하여 가능하므로, 이 점 유의해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김미애 씨는 대항력과 확정일자를 갖추고 있어, 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 비용이므로 입찰가 산정에 반드시 고려되어야 합니다.

6.3. 위반건축물

집합건축물대장상 '위반건축물(건축과-18663) 위반내용:2세대로 사용중'으로 기재되어 있으며, B01호는 B101호와 B102호로 구분되어 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 이행강제금 부과 및 원상회복 의무가 발생할 수 있으며, 관련 내용은 반드시 해당 기관에 확인이 필요합니다. 이는 추후 건물 가치 하락 및 재산권 행사에 중대한 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이나, 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 심각한 '위반건축물' 상태라는 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 위반건축물 관련 문제는 이행강제금 부과 및 원상회복 의무로 이어질 수 있어, 사전 조사가 필수적입니다. 임차인의 보증금 인수 가능성 또한 재산권 행사에 중요한 변수가 될 것입니다. 이러한 복합적인 위험 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 8호선 암사역 인근이라는 교통의 편리성.

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가를 고려할 때, 위험 요인 해소 시 시세 차익 기대 가능성.

* 향후 위반건축물 관련 문제 해결 및 임차인 명도(만약 가능하다면) 완료 시, 정상적인 건물로서의 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 130,000,000원 인수 가능성), 그리고 '위반건축물'이라는 중대한 하자를 안고 있습니다. 특히 위반건축물 문제의 경우, 관련 행정기관을 통한 정확한 현황 파악 및 예상 비용 산정이 선행되어야 합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 265,000,000원 대비 약 25% ~ 35% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 또한, 임차인 보증금 130,000,000원을 실질적인 인수 비용으로 간주해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 관련 조사가 완료되고 명확한 해결 방안이 수립된 이후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 시설 확인 (혐오시설)

서울특별시 강동구 암사동 484-6번지 주변에 위치한 시설들을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거지와 근린생활시설이 주를 이루고 있으며, 서울 암사동 유적과 같은 역사문화 자원이 인접해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.