나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2351 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-97 다성이즈빌 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "당말공원" 북서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이
소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 강동역(지하철5호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 12층 건물 내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경2351 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-97, 다성이즈빌 5층 501호

건물명: 다성이즈빌

토지 면적: 12.33㎡ (약 3.73평)

건물 전용 면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

건물 총 면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

건물 용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

준공일자: 2017년 12월 29일

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 기일: (정보 없음, 보고서 작성일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재 "당말공원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장 및 강동역(지하철 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 진출입 또한 용이합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제5층 제501호에 해당합니다.

* 토지 이용: 3필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당 (2022년 3월 23일 접수, 금 259,200,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 갑구, 을구의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매, 압류, 가압류로 인하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

* 총 채권액: 400,711,990원 (등기부 기재 채권 총액)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 천호동은 강동구의 주요 상업 및 주거 지역으로, 오피스텔, 주택, 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 접근성: 지하철 5호선 강동역 이용이 편리하며, 대중교통망이 발달되어 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 상권 발달: 주변에 다수의 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 유사 물건 시세: 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔은 공급량 및 건물의 상태에 따라 약 2억 7천만원에서 3억 2천만원 선에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 생활에 편리함을 제공합니다.

* 녹지 공간: "당말공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육 시설: (제공된 정보에 교육 시설에 대한 구체적인 내용은 없습니다. 주변 교육 시설은 별도 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 연식: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 복잡성: 등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리 하에 모두 정리될 가능성이 높습니다.

* 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 시 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하며, 공원 인접 등 입지 조건이 우수합니다. 건물 상태 또한 비교적 신축으로 양호하며, 대항력 없는 0원 보증금 임차인이 있어 명도 부담이 적은 편입니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 주의가 필요하나, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 강동역 도보 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 당말공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 유지보수가 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 해당 물건의 전용면적 38.46㎡(약 11.63평) 기준, 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가 및 현재 시세를 종합적으로 고려했을 때, 약 2억 7천만원에서 3억 2천만원 수준으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가 2억 9천 5백만원 대비, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근 시, 2억 6천 5백만원에서 2억 8천 5백만원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경쟁 입찰자 수 및 당일 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.