나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55751 [3] 서울특별시 강동구 천호동 229-4 이든하우스2차 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55751 [3] 서울특별시 강동구 천호동 229-4 이든하우스2차 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경55751 | 소재지: 서울특별시 강동구 구천면로60길 56, 4층401호 (천호동,이든하우스2차) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 161,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55751 (3)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 229-4 이든하우스2차 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, '서울천호초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 2필지로 이루어져 있으며, 현재 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 물건지 북동측으로는 노폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 김OO입니다. 소유자는 이OO입니다. 채무자에 대한 정보는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 강제경매 절차에 따라 채무자의 재산에 대해 채권자가 신청하여 진행되는 것으로 보입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정평가요항표에 따르면, 일련번호 1번 토지는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재 현황은 주거용으로 이용 중인 점이 확인됩니다. 이는 향후 명도 및 이용상 제약이 될 수 있는 특이사항입니다. 임대 관계는 미상으로, 인수되는 권리사항이나 유치권 등 특별히 조사된 사항은 없습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 천호동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 상권입니다. '서울천호초등학교'를 비롯한 교육 시설이 인접해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 5호선 굽은다리역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 홈플러스 강동점 등 생활 편의시설도 가까이 위치하고 있습니다. 최근 발표된 강동구의 지구단위계획 변경안에 따르면, 굽은다리역 인근 지역은 문화시설 중심의 복합 개발이 예정되어 있어 향후 지역 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 서울천호초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 5호선 굽은다리역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통이 편리합니다. 또한, 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도와 현황 용도의 불일치입니다. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재된 부분이 실제로는 주거용으로 사용되고 있어, 추후 건축물대장 위반 사항이 발생할 경우 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사 및 매각 시에도 불리하게 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 현재 채무자 정보가 누락되어 있어, 채무 관계가 복잡할 가능성도 배제할 수 없습니다. 최근 9호선 연장 공사 등 도심 개발 사업 과정에서 '땅꺼짐' 현상이 발생한 사례가 강동구 명일동에서 보고된 바 있으며, 이는 지역 전반의 지하 지반 안전에 대한 잠재적 우려를 시사할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 굽은다리역 역세권에 위치하며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 또한, 지역 개발 호재가 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 가지고 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 반드시 필요합니다. 특히, 주거용으로 이용 중인 부분에 대한 건축법규 위반 사항 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* **장점:**

* 지하철 5호선 굽은다리역 인근 역세권 입지.

* 서울천호초등학교 및 근린생활시설 인접으로 생활 편의 우수.

* 굽은다리역 일대 복합 개발 예정 등 지역 개발 잠재력 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 명확성 확보 가능.

* **주의점:**

* 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 현황 용도(다세대주택) 불일치로 인한 법적 문제 발생 가능성.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크.

* 향후 개발 사업에 따른 지반 안전성 관련 잠재적 우려 (주변 지역 사례 참고).

* 건축물대장 및 등기부등본 상 특이사항 재확인 필수.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계