나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경54765 [2] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 6층 613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "강동역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1:
2013.07.30. 사용승인된 지하1층, 지상19층 건물 중 5층 504호로,
외벽: 페인트, 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

일련번호 2:
2014.10.06. 사용승인된 지하1층, 지상20층 건물 중 6층 613호로,
외벽: 페인트, 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

각각 오피스텔 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 기계식주차장, 승강기 등임.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1:
대체로 장방형의 평지로 주상복합용 건부지임.

일련번호 2:
대체로 사다리형의 평지로 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호 1:
본건 서측으로 소로와 접함.

일련번호 2:
본건 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1:
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

일련번호 2:
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2021-11-04)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사로부터 2026. 03. 20.자에 ‘임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경54765 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 6층 613호

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2014년 10월 6일

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

건물면적: 17.69㎡ (약 5.35평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 "길동사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 "강동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 2014년 10월 6일에 사용승인된 지하 1층, 지상 20층 건물 중 6층 613호에 해당합니다. (참고: 제공된 건축물 표제부 JSON 분석 결과, 해당 호실의 'hoNm'은 1613, 'flrNo'는 16으로 기재되어 있으나, 본 보고서는 경매 물건 명세서상의 정보인 6층 613호를 기준으로 작성되었습니다.)

건물 외벽은 페인트, 석재타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

각각 오피스텔 1개 호실로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구)에 속해 있습니다.

추가적으로 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 등기부상 최초의 압류인 "강동구(서울특별시) 압류 (재산세과- 16026)" (2021년 12월 30일 접수) 입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차권 등)

본건은 한국주택금융공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

등기부상 '주택임차권' (을3, 권리자: 남예리)이 존재하나, 이는 말소 예정으로 기재되어 있으며, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

특히, 한국주택금융공사는 2026년 3월 20일자로 '임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출했습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차권은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 보증금

상기 권리분석 결과, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (등기부상 권리자: 남예리)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 1월 22일

* 확정일자: 2020년 12월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 포기하였으므로, 본건 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않습니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권 이전, 주택임차권(말소예정), 소유권 이전, 다수의 압류 및 가압류(강동구, 양천세무서, 주택도시보증공사, 서울특별시)가 등기되었다가 말소되었으며, 현재 본건 강제경매(한국주택금융공사, 말소)가 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 경매 완료 시 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 "길동사거리" 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 지하철 강동역이 있어 유동인구가 꾸준하며, 다양한 편의시설 및 업무시설 이용이 용이합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물인 "청광플러스원큐브3차" 오피스텔 (전용면적 약 17.69㎡)의 실거래 시세는 2025년 7월 9,500만원, 11월 9,200만원, 10월 9,800만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 토대로 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 9,200만원에서 9,800만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

강동역 인근으로 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교 등 교육시설이 소재하고 있으나, 본 건의 직접적인 영향권 내 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 기타 생활 편의

강동구청 등 행정기관 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단되나, 법원 경매 절차의 특성상 최종 잔금 납부 및 등기 이전까지 권리 변동 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

6.2. 시장 변동성 리스크

본건 감정가(124,000,000원)가 최근 실거래가 시세(약 9,200만원 ~ 9,800만원) 대비 다소 높게 책정되었습니다. 이에 따라 급격한 시세 차익보다는 안정적인 가치 유지 또는 점진적인 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다. 부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 고려해야 할 요소입니다.

6.3. 기타 리스크

한국주택금융공사로부터 임차권 관련 확약서가 제출되어 권리관계는 비교적 명확해졌으나, 예상치 못한 법적 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

본건 주변으로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 업무 밀집 지역의 특성상 소음, 교통 혼잡 등은 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 입지를 자랑합니다.

가장 중요한 점은 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 전혀 없다는 사실로, 이는 초기 투자 리스크를 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 투자 수익률 측면보다는 안정적인 실거주 또는 장기적 가치 상승을 기대하는 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.

최종 잔금 납부 및 등기 이전 완료 시까지 한국주택금융공사의 확약 내용을 재차 확인하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 역세권 오피스텔로, 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 임차보증금 인수 부담이 없어 투자가 비교적 안전합니다.

* 말소기준권리 하의 일반 강제경매 물건으로 권리관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 124,000,000원

* 최근 시세: 약 9,200,000원 ~ 9,800,000원 (평균 약 9,500,000원)

* 인수 보증금: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 93,000,000원 ~ 103,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가 수준 및 초기 투자금 회수 기간 등을 감안하여 93,000,000원 을 입찰가로 제안합니다. 이는 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.