나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경54765 [1] 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "강동역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1:
2013.07.30. 사용승인된 지하1층, 지상19층 건물 중 5층 504호로,
외벽: 페인트, 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

일련번호 2:
2014.10.06. 사용승인된 지하1층, 지상20층 건물 중 6층 613호로,
외벽: 페인트, 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

각각 오피스텔 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 기계식주차장, 승강기 등임.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1:
대체로 장방형의 평지로 주상복합용 건부지임.

일련번호 2:
대체로 사다리형의 평지로 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호 1:
본건 서측으로 소로와 접함.

일련번호 2:
본건 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1:
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

일련번호 2:
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2021-11-04)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사로부터 2026. 03. 20.자에 ‘임차권을 승계받은 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경54765 (1)

• 소재지: 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 5층 504호

• 건물명: 청광플러스원큐브2차

• 전유부: 5층 504호

• 용도: 오피스텔

• 감정가: 130,000,000원

• 토지면적: 5.21㎡ (약 1.58평)

• 건물면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

• 위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주위환경: 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

• 교통: 지하철 5호선 강동역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이합니다.

• 도로: 본건 서측으로 소로와 접해 있습니다.

• 주변시설: 주변 지역은 상업 및 업무 시설과 공동주택이 어우러져 있어 생활 편의성이 양호합니다. (참고: 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 없습니다.)

3. 권리분석

• 말소기준권리: 양천세무서장의 압류 (2022.02.15. 접수)가 말소기준권리이며, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 장현서 (한국주택금융공사 승계)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-20

* 확정일자: 2021-01-11

* 배당신고일자: 2023-03-07

* 대항력: 없음 (한국주택금융공사로부터 대항력 포기 확약서 제출됨)

• 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

• 등기부 요약:

* 주택임차권 (장현서, 125,000,000원)은 말소 대상입니다.

* 을구의 주택임차권은 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었으므로 경매로 소멸될 예정입니다. (을3, 2023-03-07)

* 전반적인 채권 총액이 41억 9천 4백만원으로 매우 높아, 배당 순위에 따라 채권자들이 전액 변제받지 못할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

• 본건이 위치한 길동 지역은 전통적인 상업 및 업무 지구와 주거 지역이 혼합된 복합 상권입니다.

• 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 소재하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

• 강동역 역세권이라는 장점을 바탕으로 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

• 주변에 다수의 상업시설, 편의시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

• 지하철 5호선 강동역을 통한 서울 시내 접근성이 우수하며, 인근 버스 노선을 이용한 광역 이동도 편리합니다.

• 지역 내 공원, 문화시설 등도 가까워 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

• 매우 높은 채권 총액: 총 채권액(41억 9천 4백만원)이 감정가(1억 3천만원)에 비해 현저히 높아, 낙찰 후 인수되는 권리는 없더라도 채무 불이행의 근본 원인이 된 재정적 불안정성이 간접적으로 반영될 수 있습니다.

• 한국주택금융공사의 확약서: 임차인(한국주택금융공사 승계)이 대항력을 포기하고 보증금 반환 채권 일부를 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으나, 임차권 승계 및 대항력 포기 과정에 대한 상세 확인이 필요합니다.

• 경매 최저가: 감정가의 70%인 83,200,000원부터 시작하나, 권리 관계 및 시장 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

• 본건은 서울 강동구 길동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

• 사용 승인일(2013년)을 고려할 때 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

• 임차인이 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금 부담은 없으나, 전체 채권액 규모가 매우 높아 신중한 권리 분석이 요구됩니다.

• 감정가 대비 실제 시세 및 최근 실거래가 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

• 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 인근으로 서울 시내 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

• 소형 면적: 20.03㎡의 전용면적은 1인 가구 및 소규모 사업장에 적합하여 임대 회전율이 높을 수 있습니다.

• 대항력 없는 임차인: 임차인의 대항력 포기로 낙찰 후 명도 및 보증금 부담 리스크가 제거되었습니다.

9. 예상 입찰가

• 감정가: 130,000,000원

• 최저 시작가: 83,200,000원 (감정가의 70%)

• 현 시세 분석: 인근 부동산 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 20㎡)의 청광플러스원큐브2차 실거래가는 96,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

• 본 물건은 감정가가 130,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되었습니다.

• 높은 채권 총액 및 임차인 관련 확약서 내용을 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

• 종합적인 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 상태 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

• 본건의 경우, 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (시세 반영 및 보증금 인수 부담 없음 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.