나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경57207 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652-4 힐스테이트에코문정 12층 1233호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 "문정역" 남서측 인근에 위치한 업무시설(오피스텔)로서, 주변환경은 중,대형 아파트단지, 공공시설, 중.대규모의 업무시설, 상업시설이 혼재하는 중심상업지대로 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 인근에 지하철8호선 문정역과 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 토지가 대로변에 접하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

2018년 03월에 준공된 업무시설(오피스텔)로 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건내 제12층 제1233호로써

외벽 : 석제타일붙임 및 일부 몰탈 위페인팅 마감
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감
창호 : 시스템창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 화재경보 및 소방설비, 지하주차장, 엘리베이터 등 오피스텔로서의 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 30m 정도의 광대로에 접해있으며, 북측으로 노폭 약12m 정도의 후면도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경57207 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652-4 힐스테이트에코문정 12층 1233호

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원 (2억 1천 5백만원)

토지면적: 4.67㎡ (약 1.41평)

건물면적: 20.79㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 지하철 8호선 문정역 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 인근 지역은 중대형 아파트 단지, 공공시설, 중대규모 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 중심상업지대로 주거 및 상업 기능이 발달한 환경입니다.

교통상황: 지하철 8호선 문정역이 가깝고, 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 토지가 대로변에 접해 있어 차량 접근 및 출입이 용이한 편입니다.

토지: 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

접도상태: 본 건 토지는 남측으로 노폭 약 30m의 광대로와 북측으로 노폭 약 12m의 후면 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매로, 채권자는 임OO입니다.

권리 현황:

* 말소기준권리: 2023년 7월 12일 접수된 백삼선 근저당권 (을3, 금200,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 3번 근저당권, 갑구 4번 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 (2024년 3월 14일 접수, 금46,151,833원), 갑구 5번 임정윤 강제경매 (2024년 5월 13일 접수, 금210,000,000원) 등이 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임정윤

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 21일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 요약상 해당 주택임차권(을4)은 '인수'로 되어 있으며, 물건명세서에도 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 채권자 임OO와 동일인으로 추정되며, 임차인 본인이 경매를 신청하여 보증금 회수를 시도하는 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기말소): 김수정 (갑2)

* 소유권이전(매매): 박희라 (갑3, 2022-04-21 접수)

* 주택임차권: 임정윤 (을4, 금210,000,000원, 2024-05-13 접수, 말소: 인수)

* 근저당권: 백삼선 (을3, 금200,000,000원, 2023-07-12 접수, 말소)

* 가압류: 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 (갑4, 금46,151,833원, 2024-03-14 접수, 말소)

* 강제경매: 임정윤 (갑5, 금210,000,000원, 2024-05-13 접수, 말소)

등기부채권 총액: 456,151,833원

4. 상권분석

위치: 서울 송파구 문정동의 지하철 문정역 역세권에 위치하며, 주변이 중심상업지대로 형성되어 있어 유동 인구와 배후 수요가 풍부합니다.

건물: 힐스테이트에코문정 오피스텔은 2018년 3월 준공되어 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

면적: 전용면적 20.79㎡ (약 6.30평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 법인 사무실로 활용하기에 적합한 크기입니다.

최근 시세 (만원 단위):

* 2026년 3월 (12층): 20,400만원

* 2026년 5월 (5층): 20,250만원

* 2026년 5월 (4층): 19,700만원

시세 분석: 최근 실거래가는 19,700만원에서 20,400만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본 건의 감정가(21,500만원)는 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가율 관리가 중요합니다. 12층이라는 층수는 장점이나, 실제 입찰가 산정 시 최근 시세와의 격차를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

건물구조: 2018년 3월 준공된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 12층에 위치합니다.

마감상태: 외벽은 석제타일 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 및 타일 마감, 창호는 시스템 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 화재경보, 소방 설비, 지하주차장, 엘리베이터 등 오피스텔로서 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 등기부상 '을4' 주택임차권(임정윤, 보증금 210,000,000원)이 '인수'로 되어 있으며, 물건명세서에도 배당으로 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 직접적인 비용이 됩니다. 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 인수되는 보증금액에 따라 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. (단, 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 법원 또는 현장 확인이 필수적입니다.)

감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(215,000,000원)가 최근 최고 실거래가(20,400,000원)보다 높게 책정되었습니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 인수 부담 등을 고려할 경우 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이 중 비행안전제2구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한을 줄 수 있으나, 일반적인 오피스텔의 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치한 힐스테이트에코문정 오피스텔로, 입지와 교통, 주변 환경 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담으로 작용한다는 사실입니다. 비록 임차인 현황에는 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 등기부상 '인수' 명시는 여전히 큰 위험 요소입니다.

또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 낙찰 후 시세 차익을 얻기보다는 임차인 인수 비용까지 고려한 총 투자 비용 대비 수익률 분석이 매우 중요합니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰은 임차인과의 명도 협상 가능성, 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인 후에 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 초역세권으로 직주근접 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 문정지구 법조타운 및 주변 상업, 업무 시설 종사자와 인근 아파트 단지 거주자 등 다양한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 선호도가 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, 임차권 인수는 특별한 고려 사항입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가: 19,700만원 ~ 20,400만원

감정가: 21,500만원

임차인 현황상의 인수 보증금: 0원 (단, 등기부상 '인수' 명시로 인한 위험 존재)

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로, 인수되는 임차 보증금이 없다고 가정하고 순수 물건의 시장 가치를 산출하여 제시합니다. 최근 실거래가 최고가(20,400만원)와 감정가(21,500만원)를 고려하고, 12층이라는 층수 이점을 감안하여 208,000,000원 (2억 8백만원)을 본 건의 희망 입찰가로 제시합니다.

매우 중요: 상기 입찰가는 임차인 임정윤의 보증금 210,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되어 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에 산출되었습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 임차권은 매수인이 보증금의 전부 또는 일부를 추가로 부담해야 하는 중대한 위험을 내포하고 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 법원 경매계에 반드시 임차인의 보증금 회수 현황 및 인수 여부를 재확인하여, 인수 금액이 발생할 경우 본인이 감당 가능한 범위 내에서 입찰가를 현저히 하향 조정하거나, 심지어 입찰을 포기하는 등 매우 신중한 의사결정이 필요합니다. (예: 만약 임차보증금 210,000,000원을 전부 인수해야 한다면, 총 실질 취득 비용은 입찰가 + 210,000,000원이 되므로, 현 시세(약 20,000만원)를 고려할 때 투자 가치가 매우 낮아질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.