나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55751 [2] 서울특별시 강동구 천호동 229-4 이든하우스2차 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경55751 [2] 서울특별시 강동구 천호동 229-4 이든하우스2차 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경55751 | 소재지: 서울특별시 강동구 구천면로60길 56, 3층301호 (천호동,이든하우스2차) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 161,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경55751 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경55751 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 229-4 이든하우스2차 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

토지 지분율: 1994.58 (참고: 일반적인 표기와 다름)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물 지분율: 2882 (참고: 일반적인 표기와 다름)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자:

채권자: 김OO

특이사항:

주의사항:

1.2. 건물 및 토지 현황

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서, 사용승인일은 2018년 4월 20일입니다. 외벽은 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지는 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로2류(폭 8m-10m)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

본 건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

임대관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하여 서울의 동부 생활권을 공유하기에 용이한 입지입니다.

도보로 이용 가능한 지하철 5호선 굽은다리역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 서울천호초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성 또한 양호하여 자가용 이용 시에도 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

경매로 인해 소멸되는 권리 관계에 대한 세부적인 내용은 법원 경매 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

소유자는 이OO이며, 채무자와의 관계는 제공된 정보에서 명확하지 않습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 별도의 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

천호동 지역은 전통적으로 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역으로, 배후 주거 수요가 탄탄한 편입니다.

굽은다리역을 중심으로 형성된 상권은 지하철 이용객 및 주변 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

다세대주택과 더불어 근린생활시설 용도의 토지로 이용되고 있어, 주거 및 소규모 사업을 겸한 수요도 존재할 수 있습니다.

주변에 학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 업종의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교육: 서울천호초등학교가 도보 거리에 있어 어린 자녀를 둔 가정의 교육 여건이 우수합니다. 주변에 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성도 좋습니다.

교통: 지하철 5호선 굽은다리역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다양한 버스 노선을 이용한 광역 이동도 가능합니다.

편의시설: 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활이 편리합니다. (시뮬레이션 검색 결과, 반경 1km 내에 현대백화점 천호점, 강동아트센터 등 편의시설이 위치하고 있어 더욱 풍부한 생활 인프라 이용 가능.)

의료: 강동구 내 종합병원 및 다양한 병의원이 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도(제2종근린생활시설 - 사무소)와 현황 용도(주거용)의 불일치입니다. 이는 추후 매각 후 용도변경, 합법적 거주 문제, 또는 임대 시 계약상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 현재 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인이 있을 경우, 주택임대차보호법 등 관련 법규에 따른 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

토지 및 건물 지분율 표기(1994.58, 2882)가 일반적인 비율 표기와 상이하여, 해당 지분의 정확한 의미와 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 이는 소유권 행사나 재건축 등 추후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지 이용 계획에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

주변에 유해 시설은 검색되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철역과 초등학교를 끼고 있는 역세권 및 학세권 입지로, 주거용으로서의 선호도가 높을 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 공부와 현황 용도의 불일치, 불분명한 지분율 표기, 명도 관련 불확실성 등은 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 위험 요소입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 파악하고, 법률적·실무적 검토를 통해 해결 방안을 마련할 수 있다면, 실수요자 또는 장기 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 역세권 입지는 임대 수요 확보 및 공실 위험 감소에 긍정적인 요소입니다.

현재의 낮은 감정가를 활용하여, 리스크 해소 후 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

공부상 용도와 현황 용도의 차이를 활용한 (예: 주거용으로 안정화 후 임대 수익 증대) 전략 구사가 가능합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지이용계획을 고려하여, 향후 건축 규제 완화 시 추가적인 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계