나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58095 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층건내 제2층 제201호로서,

외 벽 : 외장석재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택단지형다세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6m 도로와 북서측으로 개인소유의 노폭 약 3m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

64-10번지, 64-13번지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 최은진)로부터 2026. 04. 27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58095 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 64-10 2층201호 (신주소: 서울특별시 광진구 용마산로8길 55)

건물 종류: 도시형생활주택 (단지형 다세대, 9세대)

건물 연식: 2019년

해당 층: 지상 2층 / 총 5층

토지 면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

건물 면적 (전용면적): 40.60㎡ (약 12.28평)

감정가: 371,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하며, "중곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남서측으로는 약 6미터 폭의 도로, 북서측으로는 약 3미터 폭의 개인 소유 도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 토지 이용 계획상 제1종 일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 중랑세무서장 압류 (2022년 06월 08일 접수)

이후 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

주요 임차인으로 주택도시보증공사(최은진)가 확인되었습니다.

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

확정일자: 2020-10-22

배당신고일자: 2022-12-19

중요 사항:

본 건의 임차인 최은진은 주택도시보증공사로부터 2026년 04월 27일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. 집합건물 등기부상 주택임차권(을3) 또한 말소 예정으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 다세대 및 도시형생활주택이 분포하고 있습니다. 최근(2026년 7월) 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 유사한 면적대의 물건들이 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

- 19.93㎡ 면적의 다세대주택이 245,000,000원에 거래됨 (평당 약 40,630,000원)

- 35.85㎡ 면적의 다세대주택이 250,000,000원에 거래됨 (평당 약 23,040,000원)

본건은 2019년 준공된 신축급 건물에 해당하며, 면적 등을 고려할 때 인근 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 중곡4동주민센터, 각종 근린생활시설 및 상업시설이 자리하고 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치해 있습니다. 2019년에 준공된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 주택도시보증공사의 확약서 및 임차권 등기 말소 예정 사항을 통해 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

주변 시설: 자체 조사 결과, 본 물건 인근에 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거 밀집 지역의 특징을 가집니다.

토지 이용 계획: 일부 규제 지역에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 40.60㎡의 전용면적을 가지고 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 없는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 경매 참여자에게 매우 중요한 이점으로 작용할 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰 후 명도 과정에서의 법적 리스크가 적을 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 평이한 주거 지역이나, 신축 연식 대비 인근 시세와 감정가를 면밀히 비교 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 보증금 370,000,000원의 인수 부담이 없습니다.

소형 주거 수요: 40.60㎡의 면적은 1인 가구 또는 소형 주거를 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석이 매우 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(35.85㎡)의 다세대주택이 250,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 23,040,000원 수준입니다. 본건의 전용면적 12.28평(40.60㎡)에 이를 적용하면 약 283,000,000원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 2019년 준공된 신축 건물임을 고려할 때, 유사 면적의 오래된 건물 시세보다는 높은 가치를 반영할 필요가 있습니다. 최근 거래된 19.93㎡(약 6.03평) 물건의 평당 가격(약 40,630,000원)이 높게 나타나는 점을 감안하면, 본 건의 면적과 신축 연식을 고려한 적정 시장가치는 약 310,000,000원 ~ 340,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가 371,000,000원 대비 시장가치가 높게 형성될 가능성이 있으므로, 해당 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.