나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5262 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 56 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 "안일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제1층 제101호로서,
외 벽:석재 붙임 마감.
내 벽:몰탈위 페인팅 마감.
창 호:샤시 창호임.

이용상태

현황 "근린생활시설(성심슈퍼)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서 현황 "주상용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안중중고교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경5262 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 56, 1층 101호 (신 주소: 안중로60번길 18)

토지 면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

토지 지분: 51㎡

건물 면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.88㎡

용도: 근린생활시설 (현재 '성심슈퍼'로 이용 중)

건물 전체 용도: 공동주택(원룸형도시형생활주택), 근린생활시설 혼합 건물

감정가: 176,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 도드람양돈협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치하며, "안일중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 북동측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고, 안중중고교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2020년 5월 6일 접수된 도드람양돈협동조합의 근저당권(78,000,000원)입니다.

본건 등기사항에는 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

매각으로 인해 후순위 권리인 삼성카드 가압류, 도드람양돈협동조합 가압류, 도드람양돈협동조합 임의경매, 평택시 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: YUANSHENGSHUANG (Y )

* 보증금: 총 50,000,000원 (최초 15,000,000원 + 증액분 35,000,000원)

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2014년 10월 14일

* 확정일자: 2014년 10월 17일

* 대항력: 있음.

* 배당신고일자: 2025년 1월 16일.

권리분석 소견: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인이지만, 배당 신고를 완료하였으므로 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 배당 순위에 따라 일부 미배당이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 평택시 안중읍 현화리 일대에 위치하며, 주변이 아파트 단지와 주택가로 형성된 지역입니다.

'성심슈퍼'로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 근린상권의 특성을 가집니다.

인근 학교(안일중학교, 안중중고교)가 있어 학생 및 교직원 관련 업종의 수요도 기대할 수 있습니다.

안중읍은 평택시 내에서 오랜 기간 형성된 지역 상권을 가지고 있으며, 주변 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성을 지닙니다.

1.4. 생활정보

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준입니다.

안일중학교, 안중중고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 지역 내 기본적인 주거 수요를 바탕으로 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 배당 신고를 하였으나 혹시 모를 배당 미수령 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (현재 인수 보증금 0원으로 판단됨.)

해당 지역 내 유사 업종의 상가와의 경쟁 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당되어 향후 업종 선택 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치한 근린상가로, 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다.

현재 '성심슈퍼'로 운영 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 배당 신고를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상되어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

권리상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

안중 지역의 생활권 내에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주택가의 꾸준한 수요를 바탕으로 합니다.

지역 내 성장 잠재력: 평택시의 도시 발전과 더불어 안중 지역의 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

활용 가능한 용도: 근린상가로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 176,000,000원입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세, 지역 내 상권 현황, 임대료 수준, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 선에서 시작하여, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 140,800,000원 ~ 158,400,000원 (감정가 176,000,000원의 80% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.