나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56185 [1] 경기도 평택시 팽성읍 평궁리 386-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 평궁리 소재 "성두아파트" 서측 인근에 위치하는 토지로서 인근일대
는 주로 경지정리된 농경지, 농가촌락 등으로 이루어진 근교 농촌지대임.

교통상황

왕복2차선 포장도로(평궁길) 남측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량출입 불가능
하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

제형의 평지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무
위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함
2. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경56185 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 평궁리 386-1

용도: 답 (전답)

감정가: 7,848,000원

토지면적: 1714.90㎡ (약 518.78평)

토지지분: 72.0258㎡ (약 21.79평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 지분매각, 공유자우선매수신고 관련 유의사항 있음

1.1. 토지 및 건물 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 평궁리 소재 "성두아파트" 서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 주로 경지정리된 농경지와 농가촌락 등으로 이루어진 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건은 왕복 2차선 포장도로(평궁길) 남측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 출입이 직접적으로는 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 제형의 평지로서 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적상 맹지이나, 인접지를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1 (1998-01-06): 오학수 소유권 이전

* 갑4 (2011-07-05): 박상득 소유권 이전

* 갑5 (2017-03-16): 탁미진 소유권 이전 (매매 금140,000,000원)

* 갑9 (2017-03-23): 이순자 소유권 이전 (탁미진 지분 1714.9분의 72 이전)

* 갑38 (2023-04-25): 대한민국 가압류 (이순자 지분, 채권금액 297,786,570원) - 말소기준권리

* 갑40 (2024-12-12): 마포세무서장 강제 경매개시결정 (이순자 지분, 수원지방법원 평택지원 2024타경56185)

* 갑41 (2025-01-23): 마포세무서장 압류 (이순자 지분)

총 등기부채권액: 313,595,447원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 해당 지상권의 존재가 낙찰 후에도 존속할 수 있음을 의미하므로, 반드시 권리관계 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

평택시는 '2040 평택 도시계획 총괄도'에 따라 광역적인 개발이 진행되고 있으며, 특히 삼성전자 평택캠퍼스, 고덕국제신도시, 브레인시티 등 대규모 프로젝트를 중심으로 급성장 중인 도시입니다. 팽성읍 역시 도시개발사업의 일환으로 원평지구, 신궁지구 일대 약 96만㎡ 규모의 공공 도시개발이 본격화되고 있으며, 이는 난개발 방지 및 도시 균형 발전을 목표로 하고 있습니다. 해당 물건지 인근으로는 "성두아파트"가 있으며, 이는 근교 농촌지대 내에서 생활 편의시설이 일부 존재할 가능성을 시사합니다. 또한, 평궁리 마을쉼터와 같은 공공 시설이 소재하고 있어 지역 주민들을 위한 편의 시설이 간헐적으로 분포하고 있습니다. 다만, 본건의 주된 용도가 답(농지)이고 지적상 맹지이며 차량 출입이 어려운 점을 고려할 때, 직접적인 상업적 가치보다는 주변 개발 계획과의 연관성을 통해 간접적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 접근성은 제한적입니다.

* 주변 시설: "성두아파트"가 인근에 위치하여 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다. 평궁리 마을쉼터가 가까이에 있어 지역 주민을 위한 공간이 있습니다. 팽성읍 안정리 부근에는 "라플러쉬"와 같은 브런치 카페 등 일부 상업시설이 존재합니다.

* 자연 환경: 근교 농촌지대로, 농경지와 농가촌락이 주를 이룹니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성: 지적상 맹지이며 차량 출입이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 인접 토지를 통한 진입은 소유권 분쟁이나 통행로 확보 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 토지 활용에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이로 인한 갈등 발생 가능성이 높습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본 경매 절차를 통해 낙찰받지 못할 수 있으며, 우선매수권 행사 후 보증금 미납 시 향후 재매각 기회에서도 제한이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

* 토지이용 제한: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한), 비행안전제6구역(해발 45m 이하), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다. 특히 농업진흥구역 내에서는 농업 관련 시설 외에는 건축이 원칙적으로 금지됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시된 점은 매우 이례적이며, 해당 지상권의 구체적인 내용과 효력이 본건 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍의 농업진흥구역 내에 위치한 답(논) 토지 지분으로, 지적상 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 그리고 엄격한 토지 이용 규제 등이 주요 특징입니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 본건의 가치와 활용성을 심각하게 저해할 수 있는 요소로 판단됩니다. 농지취득자격증명 제출 의무도 있어 취득 과정에 추가적인 요건이 필요합니다. 전반적으로 투자 가치보다는 실사용 목적이나 인접 토지 소유자가 지분 확보를 위해 접근하는 경우가 아니라면 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 평택시의 지속적인 도시 개발 및 인구 증가 추세 속에서, 해당 지역의 개발 계획(예: 원평·신궁지구 도시개발사업)과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 매우 낮은 감정가와 토지 면적 대비 지분 비율을 고려할 때, 인근 토지 소유자가 맹지 해소 또는 토지 통합을 목적으로 저가에 지분을 확보하려는 전략을 구사할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획에 따라 향후 농지 관련 규제 완화 또는 용도 변경 가능성을 기대할 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 맹지, 엄격한 토지 이용 규제, 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 지분 매각으로 인한 활용 제한과 소멸되지 않는 권리의 존재는 낙찰 후 실질적인 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가(7,848,000원)를 기준으로 볼 때, 이러한 위험 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안정적인 경매 진행을 위해서는 해당 지상권의 상세 내용 확인 및 공유자와의 원만한 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 3,900,000원 ~ 5,500,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하다고 사료됩니다. 다만, 이는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.