나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66377 [2] 경기도 하남시 풍산동 519-3 이치프라자 1층106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66377 [2] 경기도 하남시 풍산동 519-3 이치프라자 1층106호 근린생활시설 경매

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성남지원 경매9계 2024타경66377 | 소재지: 경기도 하남시 미사강변대로34번안길 16, 1층106호 (풍산동,이치프라자) | 감정가: 1,360,000,000원 | 최저가: 466,480,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경66377 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 519-3 이치프라자 1층106호

용도: 근린생활시설 (1층 상가)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,360,000,000원

소유자/채무자: 늘OOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (경매 대상 물건: 106호 기준)

토지면적: 22.96㎡ (약 6.94평)

건물면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

토지 지분율: 2296.0000000000005

건물 지분율: 5094

특이사항: 현재 105호 및 106호가 일체로 근린생활시설로 이용 중이며, 본 경매 대상은 106호 단독 지분임.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 미사지구 내 근린상가지대에 위치하며, 서측으로 대규모 아파트단지가 접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에는 미사숲공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공하며, 상업시설, 요양시설 등이 혼재되어 미사강변도시 상권의 주요 거점으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 매우 용이하며, 서측 미사강변대로를 따라 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 양호합니다. 남측과 북측으로 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지 이용계획상 '근린상업지역', '지구단위계획구역(미사지구)'에 해당되어 상업시설로서의 가치가 높으며, 향후 개발 및 용도 활용에 유리합니다.

2.2. 권리분석

본건은 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

현재 소유자(늘OOOOOOO)와 채무자가 동일하므로 채무 관계가 복잡하지 않은 단순 경매 사건으로 보입니다.

가장 중요한 주의사항은 본건 106호가 인접한 105호와 '일체'로 사용되고 있다는 점입니다. 낙찰 후 105호 소유주 또는 점유자와의 사용 관계, 경계 문제, 명도 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필요합니다.

임대관계는 미상으로 보고되어 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

2.3. 상권분석

본건은 미사지구 내 '근린상업지역'에 위치하여 상업시설로서의 입지적 강점을 가집니다.

주변에 대규모 아파트단지가 밀집해 있어 주거 생활과 밀착된 근린생활시설(학원, 병원, 프랜차이즈, 사무실 등)로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1층 상가로 접근성이 좋으며, 특히 두 개 호실(105호, 106호)을 합쳐서 사용하고 있어 상대적으로 넓은 면적을 필요로 하는 업종(예: 대형 음식점, 병원, 키즈카페 등)에 적합한 조건을 이미 갖추고 있습니다.

2.4. 생활정보

본 건물(이치프라자)은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 지하주차장 등의 편의시설을 갖추고 있어 입점 업체의 운영에 불편함이 없습니다.

주변 환경은 공원과 아파트단지가 조화롭게 배치된 미사강변도시의 계획된 상권입니다.

혐오시설: 인근에 주거 편의를 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 건물 내 5층에 '주야간보호센터'가 운영 중인 것으로 확인되었습니다.

2.5. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '105호와 106호의 일체 사용'입니다. 낙찰자는 106호만 취득하게 되므로, 향후 105호의 소유자(또는 점유자)와 106호의 분리 사용 또는 공동 사용에 대한 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 명도 및 점유에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.

임대차 관계가 미상인 점도 명도 리스크를 높이는 요소입니다. 소유자(채무자)가 직접 점유하는지, 아니면 임차인이 있는지에 따라 명도 난이도가 달라집니다.

유찰 횟수에 따라 감정가 대비 투자 매력도가 달라지므로, 현재 진행 상황 및 다음 최저가 등을 고려해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 미사지구 내 아파트 배후 수요가 풍부한 1층 상업지역에 위치하며, '근린상업지역'에 해당하여 입지적 안정성과 용도 활용의 폭이 넓은 우량 물건입니다.

감정가가 13억 6천만 원으로 비교적 높게 책정되어 있으나, 두 개 호실을 합쳐서 사용 중인 현 상태를 활용할 경우 대형 업종 유치가 용이하다는 장점이 있습니다.

다만, 105호와의 점유 및 사용 관계가 해결되어야만 안정적인 수익 창출이 가능하므로, 이 리스크를 명확히 이해하고 투자에 임해야 합니다. 입찰가 산정 시 해당 리스크 해소 비용(소송 비용, 협의 비용 등)을 반영해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

미사지구 핵심 상권: 대단위 아파트 단지를 배후에 둔 미사강변도시의 계획 상권으로, 안정적인 유동 인구를 확보합니다.

1층 상업지역: 근린생활시설의 가치가 가장 높은 1층이며, 접근성과 가시성이 우수합니다.

높은 활용도: 토지이용계획상 '근린상업지역'으로 용도 제한이 적어 다양한 업종 유치가 가능하며, 105호와 연계 사용 가능성이 잠재적 가치를 높입니다. (단, 리스크 해결 전제)

개발 압력: 하남시 미사지구 내 상업시설로 지속적인 상권 성장이 기대됩니다.

법원 정보

성남지원 경매9계