나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69376 [1] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 23층2307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2024.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "미사역(지하철 5호선)"이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

2019년 12월 06일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상29층 건물 내 제23층 제2307호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 24m 내외, 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로와 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 성남지원 2024타경69376 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 23층 2307호

* 용도: 오피스텔

* 건물 준공 연도: 2019년

* 총 층수: 지하 6층, 지상 29층

* 본건 층수: 23층

* 건물면적: 35.47㎡ (약 10.73평)

* 토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한OO

1.2. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 331,000,000원

* 토지 면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

* 토지 지분: 6.98㎡ (약 2.11평)

* 건물 면적: 35.47㎡ (약 10.73평)

* 건물 지분: 35.47㎡ (약 10.73평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 "미사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 매우 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 본건은 북측으로 약 24m, 서측으로 약 20m의 넓은 도로에 접해 있으며, 동측으로는 약 10m의 보행자 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 각종 도로 지정 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 11월 19일 접수된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정(2024타경69376)입니다. 채권액은 354,460,871원입니다.

* 을구 10번 권리: 2024년 03월 27일 접수된 주택임차권으로, 채권자는 한송이이며 임대차보증금은 330,000,000원입니다. 등기부상 "인수"로 표기되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. (전입일자: 2022.01.24, 확정일자: 2022.01.24)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한송이 (마스킹: 한 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자일자: 2022년 01월 24일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 대항력 있는 임차인 한송이 씨의 존재입니다.

* 임차인의 보증금 330,000,000원은 말소기준권리보다 앞서는 권리이며, 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 다만, 등기부상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 법원 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있음을 시사합니다. 철저한 배당 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

* 미사역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 복합 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역으로 잠재 수요가 풍부합니다.

* 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 단지 주변으로 각종 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 임대 수요 또한 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 2019년 12월 6일 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물입니다.

5.2. 편의 설비

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.

* 승강기, 소방 설비 등 편의 및 안전 설비도 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 한송이 씨의 보증금 330,000,000원 인수 가능성입니다.

* 배당표를 면밀히 분석하여 낙찰자가 인수해야 할 금액을 정확히 파악해야 합니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

* 감정평가서상 임대 관계가 "미상"으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 미사역 역세권이라는 탁월한 입지와 신축 건물이 주는 장점을 가진 오피스텔입니다.

* 하지만 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 규모가 상당하여, 이에 대한 철저한 권리 분석과 배당 확인이 필수적입니다.

* 법원 배당표 분석 결과, 임차인 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 상당 금액의 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 최종 판단을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 신축 오피스텔의 가치

* 미사역이라는 트리플 역세권(예정 포함) 인근의 신축 오피스텔로, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 최근 시장 동향

* 최근 동일 건물 내 유사 면적(26.18㎡)의 거래 사례가 160,000,000원 (1억 6천만원)에 있었습니다.

* 본건 면적(35.47㎡)을 고려한 적정 시세는 약 217,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 면적(35.47㎡)을 기준으로 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 부동산 자체의 시장 가치는 약 217,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가는 331,000,000원으로, 추정 시장 가치보다 높게 책정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재로 보아 법원 배당을 통해 변제될 가능성에 무게를 두어 입찰가를 산정했습니다.

* 따라서, 잠재적 리스크를 고려하되, 시장 가치 및 입지적 장점을 반영하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 230,000,000원

*참고: 본 물건은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부가 최종 낙찰가의 결정에 매우 중요한 영향을 미칩니다. 입찰 전 반드시 법원 현황 조사서, 매각물건명세서, 임차인과의 협의 가능성 등을 다각적으로 검토하시기 바랍니다.*

*외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오시설 여부는 직접 확인하지 못했으므로, 주변 환경 조사 시 반드시 확인하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.