나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67578 [1] 경기도 하남시 신장동 519-7 에스앤에벤에셀 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "하남시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장 및 도보 15분 거리에 "하남시청역(5호선)"이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 중 제7층 제707호로서(사용승인일:2017.08.24)
외 벽 : 석재붙임 및 판넬 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참고)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약12m 내외, 남서측으로 로폭 약8m 내외의 보행자전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(신장지구), 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설지제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:백세빈)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 경기도 하남시 신장동 519-7, 에스앤에벤에셀 7층 707호에 위치한 오피스텔입니다.

* 본 건물의 사용승인일은 2017년 8월 24일입니다.

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지 면적: 3.43㎡ (약 1.04 평)

* 토지 지분: 3.43㎡ (약 1.04 평)

* 건물 면적: 19.08㎡ (약 5.77 평)

* 건물 지분: 19.08㎡ (약 5.77 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 114,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사건 번호: 성남지원 2024타경67578 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 하남시 신장동 소재 "하남시청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하며, 도보 15분 거리에 지하철 5호선 "하남시청역"이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 및 소멸 여부

* 본건 등기부등본 상 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(접수일자: 2024.10.07.)이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 을구의 주택임차권(백 )을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무, 보증금, 인수 여부)

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 백 )

* 임차 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 등기부등본 및 임차인 현황 상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 특히, 주택도시보증공사(양도전: 백 )로부터 2026.06.09.자로 제출된 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용이 명시되어 있습니다.

* 따라서, 본 경매물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 낙찰 후 소멸 권리

* 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(접수일자: 2024.10.07.)입니다.

* 이에 따라 을구의 주택임차권(백 )을 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 확약서 내용

* 본 건의 가장 중요한 특이사항은 임차인과의 HUG 확약서 내용입니다.

* 확약서에는 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용이 담겨 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 추가로 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

* 본 건이 위치한 하남시 신장동 일대는 하남시청을 중심으로 한 행정기관과 주거 시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 지역 토지이용계획

* 본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(신장지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(보행자전용도로), 중로3류 등 도로에 접해 있어 향후 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 과밀억제권역 등 공공적 규제사항도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 하남시청, 각종 관공서, 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 문화 시설 및 공원 등도 인근에 위치하고 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 본건 주변에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 장례식장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 지역 관련 규제 사항을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되었으며 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 하지만, HUG의 확약서 내용을 재확인하고, 실제 임차인과의 관계 및 법적 이행 여부에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 복수의 압류와 강제경매가 신청된 이력이 있어 권리관계가 복잡하게 보일 수 있습니다.

* 그러나 말소기준권리가 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많을 것으로 예상되므로, 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 하남시청 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호합니다.

* 건물은 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 추정됩니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 명확합니다.

* 하남시청 인근 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 2017년 준공 건물이므로 비교적 신축급으로 관리 용이성이 높습니다.

* 상업지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/임대)

* 최근 매매 사례 (2025년 기준):

* 9,500만원 (11월, 7층, 19.98㎡)

* 10,000만원 (4월, 6층, 19.98㎡)

* 8,500만원 (9월, 11층, 19.08㎡)

* 평균 매매가: 약 9,333만원

* 본건 면적(19.08㎡)과 유사한 11층 매물이 8,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 최저 시세는 8,500만원 이상으로 볼 수 있습니다.

* 감정가는 114,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되었습니다.

9.2. 보증금 인수 여부 재확인

* 권리분석 결과, 임차인의 보증금 148,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

9.3. 최적 입찰가 산정

* 감정가: 114,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 9,333만원

* 본 건 면적 유사 사례 최저가: 8,500만원

* 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 경쟁을 고려하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.