나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69291 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 93 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,3)은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 "오향교" 북동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 공장 및 창고 등과 후면으로 임야지대 등이 입지하는 곳으로 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건
은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1, 3 공히 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 기호1은 공업용 건부지, 기호
3은 공업기타(창고) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1은 북측 및 서측으로 약 5-6미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하며, 기호3은 북측으로
약 5-6미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 (93번지) :
계획관리지역(계획관리), 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승
인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지



기호3 (60-45번지) :
농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 :
일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 2층건으로서
내외벽: 판넬 등 마감.
바닥: 에폭시 등 마감.
창호: 샷시 및 유리창 등의 구조입니다.

기호4 :
일반철골구조 기타지붕 단층건으로서
내외벽: 판넬 등 마감.
바닥: 에폭시 등 마감.
창호: 샷시 및 유리창 등의 구조입니다.

이용상태

기호2: 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소, 사무소)로서
현황 1층 제조업소(공장), 2층 사무실 등으로 이용 중이며,
기호4: 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서
현황 창고 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호1,3 양지상에 제시외 기호㉠(기호2,4 벽체이용 철파이프조 기타지붕 창고 1동과 제시외
기호㉡(기호3 지상에 콘테이너 2동 및 철파이프천막구조 차고 1동)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

1. 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.
2. 일괄매각
3. 본건 지상의 컨테이너박스 2동 및 철파이프조 천막구조 차고 1개동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
4. 제시외 창고, 벽체이용 철파이프조 기타지붕 약 230㎡는 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경69291 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 93

* 용도: 창고시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 2,381,235,000원

* 토지면적: 1997.00㎡ (약 604평)

* 건물면적: 626.44㎡ (약 189평) - (건물 2: 494.04㎡, 건물 4: 132.4㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각 사건 (매수보증금 최저매각가의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 "오향교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 공장 및 창고 등과 후면으로 임야지대가 입지하는 곳으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 무난한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 기호1, 3 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 기호1은 공업용 건부지, 기호3은 공업기타(창고) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호1 토지는 북측 및 서측으로 약 5-6미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 기호3 토지는 북측으로 약 5-6미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1 (93번지): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 영농여건불리농지

* 기호3 (60-45번지): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

* 주변 시설: 현재 검색되는 정보로는 해당 주소지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 21일 중소기업은행 근저당권 (을13)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사제이케이글로벌피트니스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 특이사항: 인수 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 2,879,000,000원 (토지 및 건물)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 경기도 광주시 곤지암읍 일대는 곤지암 일반산업단지를 비롯한 여러 공업 및 물류단지가 조성되어 있으며, 곤지암 IC 인근으로 물류센터 및 공장 신증설 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 건물 용도: 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소, 사무실) 및 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으며, 현황으로는 제조업소(공장), 사무실, 창고 등으로 이용 중입니다. 이는 지역 특성과 부합하는 용도입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 곤지암읍 소재지에 기본적인 편의시설이 분포하고 있으며, 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 교육 및 의료시설: 인근에 대규모 주거단지가 없어 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 제한적이나, 읍내 중심지로 이동 시 기본적인 시설 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 본건은 재매각 사건으로, 통상적인 경매와 달리 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 지상 컨테이너박스 2동, 철파이프조 천막구조 차고 1개동 및 제시외 창고 약 230㎡는 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건축 및 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대관계가 미상인 부분이 존재하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 확인된 정보로는 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 창고시설로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 차량 접근성이 양호하고 주변에 공장 및 창고 시설이 밀집한 산업 지역의 특성을 가지고 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸되어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 사건으로 인한 높은 보증금, 매각 제외 물건 처리 문제, 그리고 다수의 토지이용 제한 사항은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업/물류 허브 접근성: 곤지암 IC 인근 지역은 수도권의 주요 물류 거점으로 주목받으며, 지속적인 물류창고 개발이 이루어지고 있어 향후 물류 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1997㎡(약 604평)의 토지는 향후 증축이나 추가 시설 설치를 고려할 수 있는 충분한 공간을 제공합니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담 없이 온전히 소유권을 행사할 수 있습니다.

* 현황 용도 부합: 현재 창고 및 공장으로 이용 중이며, 이는 주변 지역의 산업적 특성과 잘 부합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용 제한 해소 방안 등에 대한 심층적인 시장 분석과 감정평가액 대비 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금 외에 추가적으로 고려해야 할 사항이 많으므로, 전문적인 컨설팅을 통해 상세한 전략 수립이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.