나이스옥션 법원경매 성남 2024타경72037 [1] 경기도 광주시 매산동 741-5 부강타운 5동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2016년 10월 26일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽: 치장벽돌타일 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:빈서연)로부터 2026.06.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경72037 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 741-5 부강타운 5동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 61.38㎡ (약 18.56평)

토지지분: 61.375㎡ (약 18.56평)

건물면적: 55.07㎡ (약 16.66평)

건물지분: 55.07㎡ (약 16.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 공장과 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 대한 계획적인 관리가 이루어지고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다. 현황 조사 상 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획 상 환경 관련 제한이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 권리관계를 분석한 결과, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전(박지은, 안봉곤) 기록이 있으며, 압류(대전세무서장, 의정부시, 중구) 및 강제경매(주택도시보증공사) 개시 결정 등기 기록이 존재합니다. 또한, 주택임차권(빈 ) 기록이 있으나 말소된 것으로 확인됩니다. 등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 12월 16일 접수된 대전세무서장의 압류입니다.

3.4. 임차인 분석

등기부등본 상 임차인으로 등록된 빈 (주택도시보증공사)의 보증금은 210,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 10월 8일, 확정일자는 2021년 9월 13일입니다. 임차인 현황표에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

특히, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 해당 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성은 매우 낮은 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2015년식 다세대주택(리치하우스), 46.34㎡ (약 14평): 107,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 1997년식 연립주택(삼호맨션), 84.47㎡ (약 25.5평): 130,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 1996년식 연립주택(한솔골든타운), 74.64㎡ (약 22.5평): 82,000,000원 (2026년 5월 거래)

4.2. 평당가 비교

최근 거래된 다세대주택(리치하우스, 14평 기준)의 평당가는 약 764만원으로 산정됩니다.

4.3. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 229,000,000원이며, 건물 면적(약 16.66평)을 기준으로 평당 감정가는 약 1374.5만원으로 산정됩니다. 이는 최근 인근 다세대주택의 실거래가 기준 평당가(약 764만원) 대비 약 1.8배 높은 수준으로, 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.4. 건물 연식 및 특징 반영

본건 부강타운 5동 4층 401호는 2016년 10월 26일 사용승인을 득한 비교적 신축 건물입니다. 이는 인근의 연립주택(1996~1997년식) 대비 장점이며, 리치하우스(2015년식)와 유사한 신축성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 연혁

본건은 2016년 10월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 내 4층 401호입니다.

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조 및 정확한 이용 상태는 별첨 자료를 참조해야 합니다.

5.3. 설비 내역

건물은 기본적인 위생설비, 급·배수 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(빈 ) 간에 대항력 포기 및 임차권등기 말소 협조에 대한 확약서가 제출된 상황입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없으나, 이러한 복잡한 권리관계는 초기 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

* 토지이용계획상 제약: 본건 토지는 다수의 환경 및 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 비교적 신축이며 개별난방 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 임차인과 관련된 복잡한 권리관계가 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 확인되어 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 시세 대비 높은 편이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리 인수 부담 없음: HUG와의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 잠재적 가치: 성장관리계획구역 등으로 지정된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익: 현재 시장 가격과 감정가 사이에 상당한 괴리가 있어, 향후 시세에 맞춘 거래 시 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원이지만, 인근 유사 면적의 다세대주택 실거래가(약 107,000,000원 / 14평)를 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 127,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 관련 인수 보증금이 '0원'으로 확인되었고, 권리상 낙찰자에게 특별히 부담이 되는 사항이 없음을 감안하면, 현재 시세 수준에서 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

다만, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 유찰 가능성이 있습니다. 최초 입찰 시에는 보수적으로 접근하되, 유찰 후 가격이 하락하는 경매 단계를 지켜보며 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 현재 시세 및 권리분석 내용을 종합하여, 희망 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 면밀히 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.