나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71126 [2] 경기도 하남시 풍산동 505 미사주차장 1층108호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71126 [2] 경기도 하남시 풍산동 505 미사주차장 1층108호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경71126
• 주소: 경기도 하남시 미사강변대로34번길 120, 1층108호 (풍산동,미사주차장)
• 감정가: 958,000,000원
• 최저가: 328,594,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매9계 2024타경71126 | 소재지: 경기도 하남시 미사강변대로34번길 120, 1층108호 (풍산동,미사주차장) | 감정가: 958,000,000원 | 최저가: 328,594,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경71126 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 505 미사주차장 1층108호

용도: 근린생활시설

감정가: 958,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자(주OOOOOO), 채권자(유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 토지/건물 일괄매각

감정평가 요항표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

건물면적: 40.04㎡ (약 12.11평, 전용면적)

제시외면적: 토지/건물 공히 0.00㎡ (제시외물건 없음)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 1층 108호로서, 외벽은 석재 마감, 창호는 강화유리 창호임.

이용상태: 현재 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역: 공용 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 한홀초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 미사지구 내 상권 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 미사역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

도로 상태는 동측 노폭 약 18m, 서측 및 북측 노폭 약 12m 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 주차장 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석

본건은 지구단위계획구역(미사지구) 내 근린상업지역에 위치하며, 용도가 근린생활시설(상가)인 1층 호실입니다.

미사지구의 안정적인 아파트단지 배후 수요를 바탕으로 한 전형적인 주거 밀착형 근린상권으로 판단됩니다.

다만, 해당 물건이 '미사주차장' 건물 내 1층에 위치하고 있어 일반적인 대로변 상가보다는 집객력이나 가시성 면에서 다소 차이가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통한 유동 인구 및 영업 현황 확인이 필요합니다.

주변에는 한홀초등학교, 미사랑유치원 등이 있어 교육 관련 시설의 입점도 고려해 볼 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 다수의 아파트 단지와 학교가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역(미사랑유치원)에 해당하므로, 향후 입점 업종 선정 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

지도 서비스를 통한 현재 확인된 주요 혐오시설은 없는 것으로 파악되나, 입찰 전 최종적인 현장 확인이 권장됩니다.

3. 경매 분석

3.1. 권리분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

본건은 '유동화물건'으로, 채권자가 유동화전문회사일 가능성이 높으며, 이는 통상적으로 권리관계가 단순하고 진행 속도가 빠를 수 있음을 시사합니다.

특이사항: 공부와의 차이가 없다고 명시되어 있으므로, 물건의 표시상 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 배당 관계는 어떠한지 알 수 없음을 의미하므로, 낙찰자는 명도(점유 이전)에 대한 부담을 가질 수 있습니다.

용도 제한: 학교 절대/상대보호구역에 해당하므로, 유흥업소, 특정 숙박시설, 환경 저해 시설 등은 입점이 불가하거나 제한될 수 있습니다. 업종 선정 시 관할 교육지원청 확인이 필수적입니다.

명도 리스크: 임대관계 미상으로 인한 미확인된 점유자가 있을 경우, 명도 협상 및 소송에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

미사지구 근린상업지역 내 위치: 신도시 지역의 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 한 상가입니다.

역세권 근접성: 미사역과 근거리에 위치하여 잠재적인 유동 인구 흡수가 용이합니다.

1층 상가: 가시성과 접근성이 가장 우수한 1층 호실이라는 장점이 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 안정적인 투자 물건의 기본 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 미사지구의 안정적인 상권에 위치한 1층 근린생활시설로서, 상가 투자의 기본적인 입지적 강점을 갖추고 있습니다. 감정가 9억 5,800만원은 주변 상가 시세 대비 적정성을 검토해야 하며, 임차인 현황 및 상권 활성화 정도에 대한 현장 조사를 철저히 하여 예상 임대 수익률을 계산하는 것이 중요합니다. 특히, 학교 보호구역에 따른 업종 제한을 사전에 파악하여 투자 계획을 수립해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 권리분석은 단순한 편이나, 명도에 대한 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계