나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3321 [1] 경기도 광주시 회덕동 123-4 메종드제이 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕1동 마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 내 2층 201호로서
사용승인일: 2018.1.11
외벽: 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지:1km) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 회덕동 123-4번지 메종드제이 105동 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 성남지원 2024타경3321 (1)이며, 감정가는 257,000,000원입니다. 본건의 토지면적은 71.28㎡(약 21.56평)이며, 건물면적은 63.51㎡(약 19.21평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협은행주식회사입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕1동 마을회관" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 건축물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 2층 201호입니다. 2018년 1월 11일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 구성되어 있습니다. 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(방공기지:1km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

- 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2018-10-02 접수, 187,200,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

- 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 사항이 없습니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계는 미상임.

- 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 거래 시세

최근 거래된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 회덕파크빌(102동, 2012년식, 59.36㎡): 2026년 5월 18일, 145,000,000원 (평당 약 807,350원)

* 럭키타운(112동, 2014년식, 56.45㎡): 2026년 5월 15일, 150,000,000원 (평당 약 878,735원)

* 주원타운(105동, 2012년식, 59.81㎡): 2026년 5월 11일, 175,000,000원 (평당 약 967,385원)

본건(메종드제이, 2018년식, 63.51㎡)은 주변 시세 대비 건축 연도가 신축이며 면적이 다소 넓습니다. 그러나 감정가(257,000,000원)와 최근 거래 시세(145,000,000원 ~ 175,000,000원) 간에 상당한 차이를 보이고 있습니다.

1.3. 2. 주변 시설

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 군사시설 보호 구역(방공기지)이 있으며, 가축 사육 제한 구역, 배출 시설 설치 제한 지역 등이 존재하여 일부 제한사항이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

- 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 편의시설

- 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 광주시 내 주요 편의시설(마트, 영화관 등) 및 병원 등은 차량 접근이 필요합니다.

* 교육시설

- 주변 지역은 주거 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 인근 광주시 중심지 내에 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 차량을 이용한 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제약

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(방공기지), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 제한사항이 있어 건축, 개발, 사육 등에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 2. 권리 관련

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 임차인 유무 및 대항력 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 3. 기타

감정평가액과 최근 실거래가 사이에 큰 격차가 존재하여, 낙찰 후 시세와의 차이에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 넓은 토지 및 건물 면적을 확보하고 있습니다. 그러나 주변 개발 상황이 혼재되어 있으며, 다수의 토지이용제한이 존재합니다. 또한, 감정평가액 대비 주변 실거래가가 현저히 낮아 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 유사 다세대주택 대비 신축 건물로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가와 실거래가 간의 격차를 활용하여 시세보다 낮은 가격으로 진입할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상인 토지 지분을 포함하여 안정적인 부동산 소유가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가를 바탕으로, 본건의 신축 연식과 면적을 고려할 때 185,000,000원 수준을 적정 입찰가로 예상합니다. 다만, 이는 감정가(257,000,000원)와 상당한 차이가 있으므로, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 정확한 시세를 재확인하고, 권리 분석 및 임차인 현황 등을 면밀히 점검한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.