나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3697 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 산73 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3697 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 산73 임야 경매

• 사건번호: 2024타경3697
• 주소: 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 산73
• 감정가: 94,805,600원
• 최저가: 32,519,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

성남지원 경매4계 2024타경3697 | 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 산73 | 감정가: 94,805,600원 | 최저가: 32,519,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경3697 (1)이며, 소재지는 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 산73입니다.

용도는 임야이며, 총 토지면적은 62,380.00제곱미터 (약 18,870.95평)입니다.

건물면적은 0.00제곱미터입니다.

감정가는 94,805,600원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 건은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

토지 지분율은 1115354.4로 확인됩니다.

소유자, 채무자, 채권자는 모두 이OO으로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 소재 "장심리마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 경사지 순수 자연 임야지대로 형성되어 있으며, 동측 인근에는 농촌주택과 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 동측 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 지방도가 소재하고 있어 시내 및 인근 시군구와의 연계가 비교적 용이합니다. 따라서 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

토지 동측으로 폭 2-4m의 포장도로가 접해있어 접근성이 확보됩니다.

3. 토지 현황 및 이용 계획

3.1. 형태 및 이용 상태

본건 토지는 경사지 고지이며, 부정형의 형태를 가진 임야(자연림)로 이용되고 있습니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

총 면적 62,380.00제곱미터 (약 18,870.95평) 중 다양한 용도지역으로 구성되어 있어 개발 행위에 복잡한 제한이 따릅니다.

주요 용도지역은 농림지역이 58,571.6제곱미터로 대부분을 차지하며, 이외에 보전관리지역 3,195.2제곱미터, 계획관리지역 606.7제곱미터, 성장관리계획구역(주거형) 83.1제곱미터가 혼재되어 있습니다.

그 외에도 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등의 법적 규제를 받고 있어 이용 및 개발에 상당한 제약이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각의 형태

본 건은 토지일부지분매각 사건으로, 전체 토지의 소유권이 아닌 지분(일부)을 매각하는 형태입니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 '지분매각'과 '공유자우선매수신고' 가능성입니다.

주의사항으로, 공유자 우선 매수권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 공유자가 우선 매수 신고 후 매수 보증금을 미납하여 실효된 경우 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선 매수 신청을 행사할 수 없다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 지분 매각 물건은 낙찰 후 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필수적으로 수반되는 고난이도 물건입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

본건은 순수 자연 임야지대로 상권이 형성되기 어려운 환경입니다.

주변에 일부 농촌주택과 농경지만이 존재하여 상업적 가치는 현재로서는 미미하며, 장기적인 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 합니다.

5.2. 생활정보

가까운 곳에 "장심리마을회관"이 위치하며, 동측 인근 포장도로를 통해 차량 접근성이 확보됩니다.

주변은 자연림이 주를 이루는 청정한 환경입니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 현 시점에서 주변에 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 임야 특성상 인접 지역에 대한 현장 조사가 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 리스크 분석

(1) 지분 매각의 난이도: 공유자와의 관계 설정 및 분할 문제가 가장 큰 리스크입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송을 통해야 하므로 시간과 비용이 소요됩니다.

(2) 공유자 우선 매수권 행사: 현금 확보 능력이 있는 공유자가 있다면 매각기일 당일 우선 매수권을 행사하여 최고가 매수인의 자격을 박탈당할 수 있습니다.

(3) 토지 이용 제한: 전체 면적의 대부분이 농림지역 및 임업용산지, 자연보전권역 등 중복된 법적 제한을 받고 있어 단기간 내의 임의 개발이 거의 불가능합니다.

(4) 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 예상치 못한 점유 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 임야일부지분 매각 사건으로, 토지 면적이 62,380.00제곱미터(약 18,870.95평)에 달하는 대형 지분 물건입니다.

낮은 감정가(94,805,600원)에 대규모 토지 지분을 취득할 수 있는 기회이나, 지분 매각의 본질적인 리스크와 토지 이용 계획상 다수의 규제(농림지역, 보전관리지역, 각종 제한구역)가 중첩되어 있어 단기 차익 실현은 어렵습니다.

따라서, 실수요 목적보다는 공유물 분할 또는 장기 보유를 통한 가치 상승을 목표로 하는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 대규모 토지 지분: 비교적 저렴한 감정가로 광범위한 토지의 일부 지분을 확보할 수 있습니다.

(2) 일부 계획관리지역 포함: 전체 면적 중 606.7제곱미터가 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 공유물 분할 협상 시 해당 부분을 활용하여 가치를 극대화할 수 있는 여지가 있습니다.

(3) 장기적 관점의 접근: 개발이 용이한 물건은 아니므로, 수도권 정비계획 등의 장기적 변화를 예측하고 오랜 기간 보유할 수 있는 자금력을 갖춘 투자자에게 유리합니다.

(4) 자연 친화적 입지: 혐오시설이 없는 순수 자연 임야지대로서, 임업용 산지로서의 가치나 보전 가치를 지닌 잠재력이 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계