나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58000 [8] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층210호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58000 [8] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층210호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경58000
• 주소: 경기도 하남시 조정대로 71, 2층210호 (풍산동,인스타시티)
• 감정가: 716,000,000원
• 최저가: 245,588,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매4계 2024타경58000 | 소재지: 경기도 하남시 조정대로 71, 2층210호 (풍산동,인스타시티) | 감정가: 716,000,000원 | 최저가: 245,588,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경58000 (8)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 210호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 716,000,000 원

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

건물면적: 98.28㎡ (약 29.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 와OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

본건은 21층 철근콘크리트/철골철근콘크리트 구조 건물 내 2층에 위치하며, 2019년 11월 15일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 상업 시설 기준 양호한 상태로 파악됩니다.

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실 상태입니다.

급배수 및 위생설비, 냉난방설비, 소화전, 승강기, 지하주차장, CCTV 등 상업 시설로서 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 교통 분석

2.1. 입지조건

본건은 하남시 풍산동 소재 황산사거리 북동측에 위치하는 인스타시티 내에 소재합니다.

주변은 하남 미사지구 개발로 형성된 지역으로, 대로변에 위치하며 지식산업센터, 업무시설, 상업시설, 대규모 아파트단지, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 주거 및 업무 밀집지역의 핵심 상권입니다.

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

특히 상일IC와 근거리에 위치하고 있어 수도권 광역 교통 접근성이 매우 편리하여, 서울 및 수도권 외곽으로의 이동이 용이한 광역 상권의 배후지 역할을 수행할 수 있습니다.

본건 남측으로 조정대로와 접하고 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다.

3. 상권 및 주변 환경 분석

3.1. 상권분석

본건이 위치한 미사지구는 대규모 주거단지 및 지식산업센터가 함께 조성되어 주 7일 상권의 가능성이 높은 지역입니다. 평일에는 지식산업센터의 업무 종사자 수요, 주말에는 인근 아파트단지의 거주민 수요를 확보할 수 있습니다.

해당 호실의 용도는 일반음식점으로 지정되어 있으며, 2층이지만 대로변 코너 상권에 인접하여 가시성 확보가 비교적 용이한 위치입니다.

주변 환경은 일반상업지역에 해당하며, 상권 활성화 정도는 인근 경쟁 호실의 임대차 현황 등을 추가로 확인해야 합니다.

현재 현황 공실인 점은 향후 임차인 구성의 자유도를 높이는 기회 요인인 동시에, 임차인 모집에 따른 시간적 및 비용적 리스크가 있음을 시사합니다.

3.2. 생활정보

주변에 아파트 단지가 밀집되어 있고 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

토지이용계획상 공공주택지구 및 과밀억제권역에 해당되어 개발 밀도가 높은 지역으로 분류됩니다.

3.3. 혐오시설 유무

해당 지역은 계획 개발된 미사지구 내 상업시설로, 주변에 특이할 만한 전통적인 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리시설, 화장장 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상업지역의 특성상 유흥 시설 등의 입점 가능성은 상시 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 영업 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

임의경매는 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매로, 특별한 하자가 없는 한 낙찰 후 소유권 이전 및 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

제시된 정보만으로는 유치권, 법정지상권 등의 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으며, 일반적인 상가 경매 물건으로 판단됩니다.

단, 임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 현황 공실이라 하더라도 명도 과정에서 발생 가능한 숨은 임차인이나 점유자를 확인하고 대비해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 잠재적 리스크

현황 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 새로운 임차인 모집에 소요되는 기간 동안은 금융 비용을 부담해야 합니다. 상권 분석을 통해 적정 임대료와 임대차 수요를 정확히 파악해야 합니다.

임대차 관계 미상: 현황상 공실이더라도, 주거용이 아닌 상업용 시설의 특성상 임대차 현황 및 명도 대상 여부를 사전에 철저히 조사해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

5.2. 주의사항

토지이용계획상 상대보호구역(예솔유치원)에 해당합니다. 이는 학교 환경 위생 정화 구역으로, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 유해 시설(주류를 주로 판매하는 유흥 시설 등)의 입점이 제한될 수 있으므로, 향후 용도 변경 시 교육지원청에 사전 확인이 필수입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 하남 미사지구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 대규모 주거 배후와 지식산업센터의 업무 수요를 동시에 확보할 수 있는 우수한 입지를 갖춘 근린생활시설입니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 단순한 편입니다. 다만, 현재 공실 상태인 점을 고려하여 향후 임차 수요 및 임대 가능 금액을 현실적으로 산정하여 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 황산사거리 인근 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수하고, 상일IC와 인접하여 광역 상권 접근성이 뛰어납니다.

풍부한 배후 수요: 미사지구 아파트 단지 및 대규모 지식산업센터가 밀집하여 주거 및 업무 수요를 동시에 흡수할 수 있습니다.

깨끗한 권리: 토지 및 건물 일괄매각의 임의경매 물건으로, 일반적인 권리 분석상 큰 하자는 없는 것으로 판단되며, 낙찰 후 소유권 이전 시 모든 담보권이 소멸됩니다.

상업 시설의 유연성: 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 활용도가 높으며, 공실 상태는 투자자가 원하는 업종의 임차인을 직접 유치할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계