나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58000 [2] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58000 [2] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경58000 | 소재지: 경기도 하남시 조정대로 71, 2층204호 (풍산동,인스타시티) | 감정가: 645,000,000원 | 최저가: 221,235,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경58000 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 204호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설, 일반음식점 용도)

감정가: 645,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 소유자는 주OOOOOOOOOOOO, 채권자는 와OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 매각 정보

토지면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

건물 전용면적: 88.61㎡ (약 26.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (집합건물 구분소유)

특이사항: 현재 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실 상태입니다. 아파트와 달리 해당 면적은 상업시설의 전용면적 기준입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 상업, 업무, 주거 복합 지역의 핵심 상권

대상 물건은 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 대로변에 위치한 '인스타시티' 건물 2층에 소재합니다. 주위는 대규모 지식산업센터(JISA), 업무시설, 상업시설, 대단위 아파트 단지 및 오피스텔, 공원 등으로 형성된 미사지구 내 핵심 상권입니다. 주거 인구와 상주 인구가 복합적으로 존재하는 환경으로 잠재적 수요가 풍부합니다.

2.2. 교통 여건 및 주변 환경

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호합니다. 특히 상일IC와 근거리에 위치하여 서울 외곽순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 매우 편리합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트/철골철근콘크리트 구조의 21층 대형 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2019년 11월 15일로, 비교적 신축급 건물입니다.

설비내역: 급배수 및 위생, 냉난방, 소화전, 화재 경보, 승강기, 지하주차장, CCTV 등 상업시설로서 갖추어야 할 기본적인 설비는 모두 갖추어져 있습니다.

생활정보: 주변에 예솔유치원이 위치하며, 이는 주거지역과 교육시설이 밀집한 지역임을 시사합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 경매 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. 제시된 정보만으로는 상세한 권리분석(말소기준권리, 임차인 현황 등)이 불분명하나, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 현재 현황 공실 상태로 임차인의 대항력 관련 리스크는 낮을 가능성이 있습니다. 입찰 전에는 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 대상 토지는 '일반상업지역', '지구단위계획구역(미사지구)'에 해당하여 높은 상업적 활용 가치를 가집니다. 특히 '도시지역' 내 일반상업지역에 위치하므로 용적률 및 건폐율 등의 측면에서 유리합니다.

제한사항: 중로3류(폭 12m-15m)에 접하며, 공공주택지구 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 또한, 예솔유치원 관련 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 추후 특정 업종(PC방, 유흥업소 등)으로의 용도변경이나 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 및 이용 현황 분석

4.1. 상권 분석

본 건물은 대로변에 접하고 있으며, 주변의 대규모 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 입주민을 흡수할 수 있는 미사지구 내 핵심 상권에 위치합니다. 특히 2층은 접근성이 양호한 층으로, 대로변 건물 특성상 가시성이 높습니다. 전용면적 26.81평으로 일반음식점 외에도 병원, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

4.2. 이용 상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실 상태입니다. 이는 입찰 후 즉시 명도(건물 인도)가 가능하여 시간과 비용을 절약할 수 있다는 장점과 동시에, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵다는 단점을 동시에 가집니다. 낙찰자는 새로운 임차인을 유치하기 위한 노력이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 유치까지의 기간 동안 임대수익이 발생하지 않는 리스크가 있습니다.

경쟁 심화: 미사지구는 신규 상업시설 공급이 많아 주변 상권 내 경쟁이 심화될 수 있습니다.

교통 소음/혼잡: 조정대로와 인접하여 있어 차량 통행량이 많고, 이에 따른 소음 및 혼잡도가 발생할 수 있습니다 (상업시설로서는 감수할 만한 수준).

혐오시설: 지도 검색 결과, 인접 지역에 특정한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 대로변 상업시설의 일반적인 단점(교통량, 소음)은 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물 및 우수한 입지: 2019년 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태가 양호하며, 일반상업지역 내 대로변 위치라는 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

풍부한 잠재 수요: 지식산업센터 상주 인구와 대규모 아파트 단지 주거 인구를 동시에 흡수할 수 있는 복합 상권입니다.

광역 교통 편리성: 상일IC와 근접하여 강동, 송파 등 서울 동부권역에서의 접근성이 매우 우수합니다.

다양한 활용 가능성: 전용 26.81평의 면적으로 음식점, 사무실, 병의원 등 다양한 업종의 유치가 가능합니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 하남 미사지구 내 일반상업지역에 위치한 우량한 상업용 부동산입니다. 입지 조건과 교통 여건은 최상급으로 평가되며, 현재 공실 상태는 리스크인 동시에 낙찰자가 원하는 업종으로 즉시 인테리어 및 임대를 진행할 수 있는 기회입니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 향후 안정적인 임대수익 확보 및 시세차익을 기대할 수 있는 우수한 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 상권 경쟁 심화에 대비하여 임차인 유치를 위한 철저한 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계