나이스옥션 법원경매 성남 2024타경6856 [1] 경기도 하남시 덕풍동 564-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "선성군묘역" 서측에 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 농지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.
기호3) 부정형의 토지로 상업용 부속토지(주차장 등)로 이용중임.
기호4) 부정형의 토지로 상업용 부속토지 (주차장 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 본건 남서측 인근으로 중로1류가 지나며 본건 남동측으로 소로1류와 접함.
기호3) 본건 남서측 인근으로 중로1류가 지나며 본건 남동측으로 소로1류와 접함.
기호4) 본건 남서측 인근으로 중로1류가 지나며 본건 남측 및 남동측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-12-26)(국토교통부 공고 제2023-1581호).
기호3) 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-12-26)(국토교통부 공고 제2023-1581호).
기호4) 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-12-26)(국토교통부 공고 제2023-1581호).

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

기호3), 기호4) 토지는 공부상 지목 "답"이나 현황 상업용 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 3층 제1종근린생활시설(소매점),제2종근린생활시설(일반음식점)
지상3층 및 옥탑1층으로 (사용승인일자: 2023.10.26)

외벽: 몰탈위 석재붙임 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등.
창호 : 강화유리 등.

이용상태

건물 전체를 카페로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

일반건축물대장상 2층 일용품소매점 88.66㎡은 현황 휴게음식점, 3층 일용품소매점 57.72㎡은 현황 휴게음식점으로 이용중임.
(일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매진행시 재확인 및 유의바람.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각에서 제외, 목록4 농지취득자격증명 제출요함 (미제출시 보증금 몰수). 목록4 지목 답이나 현황은 주차장으로 이용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 564-11번지에 소재한 근린시설로, 성남지원 2024타경6856 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 면적은 564.00㎡ (약 170.62평)이며, 건물 면적은 466.32㎡ (약 141.06평)입니다.

건물은 2023년 10월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 3층 근린생활시설(소매점, 일반음식점)로 신축 건물에 해당합니다.

감정평가액은 3,153,828,480원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 채권자 서OOOOOOOOOOOO의 신청으로 개시되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "선성군묘역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 농지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

노선버스 정류장과의 접근성과 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

물건 남서측 인근으로 중로1류 도로가 지나며, 남동측으로는 소로1류 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 소로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을23)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 5,652,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 서울경기양돈축산업협동조합의 선순위 지상권(인수 조건, 존속기간 2015.06.24 ~ 30년)이 있습니다. 이는 물건 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없으나 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으며, 현재 건물 전체가 카페로 이용 중입니다.

2023년 10월에 사용 승인된 신축 건물이라는 점에서 상업 시설로서의 매력도를 가집니다.

주변은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 잠재적인 고객 확보가 가능한 환경입니다.

하남시 덕풍동 일대는 지구단위계획 변경 및 도시정비사업 등이 추진되어 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변에는 아파트 단지, 농지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

하남 유니온파크와 스타필드 하남 등 대규모 복합 쇼핑몰 및 문화 시설이 인근에 위치하여 생활 편의 및 여가 활동이 용이합니다.

대중교통 이용이 보통 수준이며, 도로 접근성 또한 양호합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 대규모 생활폐기물처리시설인 하남 유니온파크가 지하에 위치하며 지상에는 주민 편의 시설이 조성되어 있어, 인근 지역의 환경 관리가 잘 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록4 토지(지목 답, 현황 주차장)는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 선순위 지상권 인수: 서울경기양돈축산업협동조합의 지상권이 인수 조건으로 남아있어, 30년간 토지 사용에 대한 권리를 승계해야 합니다.

* 위반건축물: 건물 등기부등본 및 감정평가 요약에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 일반건축물대장상 2층과 3층의 용도(일용품소매점)가 현황(휴게음식점)과 상이하여 위반건축물로 등재된 것으로 보이며, 이에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 100㎡ 면적의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 경계 문제나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 다수의 공법상 제한이 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 신축 상가 건물이라는 점에서 매우 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

하지만, 선순위 지상권의 인수, 위반건축물 등재, 농지취득자격증명 제출 의무, 개발제한구역 등 다수의 공법상 제한, 제시외 건물의 매각 제외 등 해결해야 할 복잡하고 중요한 리스크 요인들을 다수 안고 있습니다.

이러한 리스크들을 면밀히 분석하고, 권리 관계 및 법규 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 마련할 수 있다면, 상당한 가치 상승을 기대할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 사용 승인(2023년)된 신축 건물이므로 즉시 활용 가능하며, 내부 상태 및 설비의 노후화 우려가 적습니다.

* 하남시 개발 계획 및 지역 활성화 추세에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 주변 상업 시설 및 아파트 단지 등 배후 수요가 존재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정평가액 3,153,828,480원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 선순위 지상권 인수 비용(30년 존속), 위반건축물 시정 비용, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험, 그리고 제반 토지 이용 제한 및 제시외 건물 제외 등 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 시세 조사 및 주변 상권 분석, 그리고 권리 관계 분석을 통해 명확한 수익률 계산 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

물건 명세서에 명시된 '제시외 건물 매각에서 제외' 사항과 '목록4 농지취득자격증명 제출요함 (미제출시 보증금 몰수)' 등의 주의사항을 반드시 숙지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

본 경매는 인수 부담이 있는 선순위 지상권과 위반건축물 등의 이슈로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.