나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68779 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 626-4 화엄빌라 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2017.05.04)
외벽: 적별돌 및 석재 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)(방3, 욕실2, 주방, 거실 등)으로
이용중임.
(구체적인 이용상태는 후첨 "건물이용상태"참조)

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥외주차장, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 부정형의 평지로서, 현장조사일 현재 "공동주택(다세대주택)
건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 필지를 달리하는 수 개동의 건물로 단지를 형성하고 있으며, 단지 내 포장도로를 통하여
북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 "장용준"임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자로부터 2026. 6. 5.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 성남지원 2024타경68779 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 626-4 화엄빌라 1층101호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 133,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 사용승인일: 2017년 5월 4일

(빈 줄 1줄)

1.1. 면적 정보

(빈 줄 2줄)

* 토지 면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

* 토지 지분: 84.875㎡ (약 25.68평)

* 건물 면적: 55.93㎡ (약 16.92평)

* 건물 지분: 55.93㎡ (약 16.92평)

* 건물 층수: 4층 건물 내 1층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

(빈 줄 1줄)

1.2. 입지조건

(빈 줄 2줄)

* 위치: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수초등학교" 북서측 인근

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등 혼재

* 교통 상황:

* 차량 접근성: 제반 차량 진출입 용이

* 대중교통: 인근 노선버스정류장 소재, 대중교통 이용 편의도 보통

* 도로 상태: 필지를 달리하는 수 개동의 건물로 단지를 형성하고 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 북측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접함

(빈 줄 1줄)

1.3. 권리분석

(빈 줄 2줄)

* 말소기준권리: 2024년 5월 10일자 은평세무서장의 압류 (등기부상 을3)

* 경매 청구 금액: 149,959,399원 (주택도시보증공사)

* 소유자: 장용준 (등기부상)

* 주요 권리 관계:

* 소유권보존: 2017.07.03 (주식회사금강토건)

* 소유권이전: 2020.07.07 (장용준)

* 주택임차권: 2023.06.19 (김 , 145,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2024.05.10 (은평세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2024.10.25 (주택도시보증공사) - 본건 경매 개시

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 6일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자로부터 2026년 6월 5일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 권리: 없음. 임차인은 대항력이 없으며, 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 발생하지 않습니다.

(빈 줄 1줄)

1.4. 상권분석

(빈 줄 2줄)

* 주변 이용 현황: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주거 및 농업 지역입니다.

* 최근 실거래 사례 분석:

* 카리스빌 (2022년 건축, 전용 75.375㎡): 2026년 5월 27일, 270,000,000원 (평당 약 1,190만원)

* 대영빌리지(101동) (2017년 건축, 전용 68.52㎡): 2026년 5월 12일, 157,000,000원 (평당 약 760만원)

* 대영파크1차B동 (2001년 건축, 전용 76.83㎡): 2026년 5월 11일, 120,000,000원 (평당 약 520만원)

* 본건 시세 분석:

* 본건은 2017년식 건물로, 전용면적 55.93㎡ (약 16.92평)입니다.

* 동일 연식인 대영빌리지(전용 68.52㎡)의 실거래가 157,000,000원 (평당 약 760만원)을 참고할 때, 본건의 감정가 133,000,000원은 면적 차이를 감안하면 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 2026년 5월 기준 실거래가이므로 현재 시세보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 정확한 현장 시세 조사가 필요합니다.

* 카리스빌(2022년 건축)의 높은 실거래가는 신축 건물임을 감안해야 하며, 본건과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

(빈 줄 1줄)

1.5. 생활정보

(빈 줄 2줄)

* 교육 시설: "도수초등학교" 북서측 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능하며, 지역 특성상 농경지가 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

(빈 줄 1줄)

1.6. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 제한 구역에 포함되어 있습니다.

* 이는 향후 지역 개발, 건축, 재건축, 증축 등에서 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 기재된 HUG 인수조건 변경은 명확한 내용을 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 자금 조달이나 기타 절차에 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. (단, 권리분석 상 인수되는 임차 보증금은 없습니다.)

* 혐오시설 여부: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 정확한 입찰을 위해서는 지도 서비스 등을 통한 해당 지역 및 인접 지역에 대한 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

(빈 줄 1줄)

1.7. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3,300만원입니다. 권리분석상 임차인과 관련된 인수 부담이 없어 명도 리스크가 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 2017년에 건축된 건물로, 주변 환경은 주거 지역 및 농경지가 혼재하며, 초등학교가 인근에 위치합니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 여러 환경 및 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 개발 가능성에는 제약이 따를 수 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항도 확인이 필요합니다.

(빈 줄 1줄)

1.8. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 권리관계의 명확성: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 금전적 리스크가 매우 낮습니다.

* 실거주 적합성: 초등학교 및 편의시설이 인근에 있어 주거 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 연식의 인근 물건 시세 대비 면적을 고려했을 때, 감정가가 과도하지 않습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 교통망 개선 시 가치 상승 여력이 있습니다. (단, 개발 제한 구역임을 감안해야 합니다.)

(빈 줄 1줄)

1.9. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

* 감정가: 133,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 분석 근거:

* 건물 연식 (2017년) 및 면적 (16.92평) 고려

* 주변 유사 연식 건물 실거래가 (평당 약 760만원) 환산가: 약 128,592,000원

* 2026년 5월 기준 실거래가이므로 현재 시세보다 높을 가능성 반영

* 1층이라는 점, 개발 제한 구역 등 제약 요인 고려

* 종합 판단: 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.