나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66162 [1] 경기도 광주시 신현동 652-8 103동호 힐링타운 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 " 신현동행정복지센터" 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 2필 일단의 사다리형 완경사의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지하1층/지상4층 건으로서,
외벽 : 석재붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

지1층 : 현황 "계단실 및 사무실"
1층 : 계단실 등
2층-4층 : 단독주택(다가구주택)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

건물 기호(1) 지1층 건축물대장상 용도는 "주차장"이나 현황 "계단실 및 사무실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 지하1층 대장상 주차장이나 현황은 계단실 및 사무실로 이용중. 전세사기피해자 박상민에게서 토지주택공사가 우선매수권리를 양수함. 위 우선매수신청은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본 정보:

사건번호: 성남지원 2024타경66162 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 652-8, 103동 호 힐링타운

용도: 다가구주택

감정가: 1,567,353,260원

토지면적: 390.00㎡ (약 117.97평)

건물면적: 595.83㎡ (약 180.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (강제경매 신청자)

특이사항:

* 공유자 우선매수 신고

* 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상 물건임.

* 지하 1층은 건축물대장상 주차장으로 등재되어 있으나, 현황은 계단실 및 사무실로 이용 중임.

* 전세사기 피해자 박상민으로부터 토지주택공사가 우선매수권을 양수하였으며, 해당 우선매수 신청은 1회에 한함.

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황:

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태:

본 건 북동측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있음.

주변 시설 및 혐오시설:

온라인 지도 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 주변에는 지역 주민을 위한 근린생활시설, 소규모 상가, 공원 등이 분포하고 있으며, 신현동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 양호함. 또한, 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 초등학교 및 중학교가 있어 교육 환경 또한 무난한 편임. 현재까지 조사된 바에 따르면 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필요함.

3. 권리분석

권리분석

등기부등본 요약:

토지 등기부 요약:

* 소유권 변동 및 지분 이전 내역 다수 확인됨.

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (성남제일새마을금고, 2015.01.23, 420,000,000원).

* 말소 대상 권리: 을5 근저당권, 갑20 강제경매 (채권자: 박상민), 갑21 압류 (경기광주세무서장) 등.

* 토지 등기부채권 총액: 420,000,000원.

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 내역 확인됨.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (성남제일새마을금고, 2015.01.23, 420,000,000원).

* 말소 대상 권리: 을1 근저당권, 을3 주택임차권 (조진영), 을7 주택임차권 (임주아), 을4 주택임차권 (윤은재), 을2 주택임차권 (박상민), 을9 주택임차권 (안지애), 을8 주택임차권 (안아람), 을5 주택임차권 (김민우), 을6 주택임차권 (김준성) 등 다수의 주택임차권 및 갑11 강제경매 (박상민), 갑12 압류 (경기광주세무서장) 등.

* 건물 등기부채권 총액: 1,493,000,000원 (이는 등록된 담보 및 임차권 채권 총액으로 추정됨).

임차인 현황:

본 건에 등재된 모든 임차인은 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미함. 따라서 임차인의 보증금은 배당 순위에 따라 변제될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 김기창

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-05

대항력: 없음

비고:

* 김민우

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-22

확정일자: 2021-05-27

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고:

* 김준성

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-12

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

비고:

* 김형준

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-16

대항력: 없음

비고:

* 박상민

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-09

확정일자: 2020-02-17

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고:

* 박상민 (2차)

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-09

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 7,000,000원

* 박진택

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-01-26

확정일자: 2015-01-26

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음

비고:

* 박진택 (2차)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-01-26

확정일자: 2021-01-15

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

* 박진택 (3차)

보증금: 132,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-01-26

확정일자: 2023-01-15

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음

비고: 2차 보증금 증액분 6,000,000원

* 안아람

보증금: 115,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-18

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고:

* 안지애

보증금: 141,750,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-30

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-10-30

대항력: 없음

비고:

* 윤은재

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-30

확정일자: 2020-01-06

배당신고일자: 2024-05-24

대항력: 없음

비고:

* 윤은재 (2차)

보증금: 141,750,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-30

확정일자: 2020-01-06

배당신고일자: 2024-05-24

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 6,750,000원

* 이진훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-01

대항력: 없음

비고:

* 임주아

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-17

확정일자: 2019-04-22

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고:

* 임주아 (2차)

보증금: 115,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-17

확정일자: 2021-01-18

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 5,500,000원

* 장재명

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-24

확정일자: 2021-03-24

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고:

* 조진영

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-01-10

확정일자: 2017-12-18

배당신고일자: 2024-01-17

대항력: 없음

비고:

* 조진영 (2차)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-01-10

확정일자: 2021-12-13

배당신고일자: 2024-01-17

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

* 최규현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-05

대항력: 없음

비고:

* 최세항

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-07-21

확정일자: 2017-07-21

배당신고일자: 2026-04-21

대항력: 없음

비고:

* 케이를로벌주식회사

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2022-05-19

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

상권분석

본 건은 경기도 광주시 신현동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변은 다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역임. 따라서 본 물건의 상권은 지역 주민을 주된 고객층으로 하는 생활 편의 업종(마트, 식당, 카페 등)에 적합할 것으로 판단됨. 대규모 상업 시설이나 특정 산업 단지가 인접해 있지 않아, 해당 지역의 인구 및 소비 패턴에 따른 상권 형성이 예상됨.

5. 생활정보

생활정보

교통:

인근에 버스 정류장이 위치하고 있으며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호함.

편의시설:

본건 인근에 신현동행정복지센터가 위치하며, 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 차량으로 이용 가능한 거리에 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

교육시설:

도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 초등학교 및 중학교가 위치하여 자녀 교육 환경 또한 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

지하 1층 용도 불일치:

건축물대장상 지하 1층 용도는 '주차장'으로 등재되어 있으나, 현황은 '계단실 및 사무실'로 이용 중임. 이는 건축물대장과의 용도 불일치로, 추후 관할 관청의 사실 확인 시 이행강제금 부과 등 행정적인 불이익이 발생할 수 있음.

토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성:

본 건은 전세사기 피해자 박상민으로부터 토지주택공사가 우선매수권을 양수받은 특수한 사례임. 이는 최고가 낙찰자가 결정되더라도 토지주택공사가 해당 금액으로 우선매수권을 행사하여 본 건의 소유권을 취득할 가능성이 있음을 의미함. 따라서 낙찰이 되더라도 실제 소유권을 취득하지 못하거나, 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인하고 신중한 접근이 필요함.

다수의 임차인 존재 및 명도 문제:

본 건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으며, 모두 대항력 없는 임차인으로 분류됨. 이들이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 명도 소송이 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 넓은 대지면적과 건물 규모를 갖추고 있음. 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 평가되며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 무난한 수준임.

권리 분석상으로는 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 보임. 그러나 지하층 용도 불일치, 다수의 임차인으로 인한 명도 부담, 그리고 가장 중요한 변수로서 토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성이 존재하여 취득 과정에 불확실성이 내포되어 있음.

만약 토지주택공사가 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 일반적인 다가구주택 경매 물건으로 평가할 수 있으나, 그 외 변수들을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 넓은 대지면적과 건물 연면적을 기반으로 향후 재개발 또는 증축 등 잠재적인 개발 가치를 고려할 수 있음.

* 지역 내 주거 수요를 충족시키는 다가구주택으로서, 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음 (다만, 명도 후).

* 권리관계가 비교적 명확하여, 인수할 법적 권리가 없는 점은 긍정적임 (우선매수권 행사 제외 시).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건은 감정가 1,567,353,260원으로, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적임. 그러나 본 건은 토지주택공사가 우선매수권을 양수받아 행사할 가능성이 매우 높은 매우 특수한 사례에 해당함.

따라서, 실질적인 입찰가 산정은 다음과 같은 점들을 고려해야 함.

* 토지주택공사의 우선매수권 행사 여부 및 그에 따른 최종 낙찰가 추이를 면밀히 모니터링해야 함. 만약 우선매수권이 행사된다면, 실제 입찰을 통한 낙찰은 불가능할 수 있음.

* 우선매수권 행사가 없다고 가정할 경우, 건물의 현 상태(지하층 용도 불일치 등)를 감안한 수리 비용, 명도 소요 예상 비용, 그리고 향후 예상 임대 수익률 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 함.

* 다수의 임차인이 존재하며 이들의 보증금 전액 회수 가능성이 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두고 입찰가에 반영해야 함.

정확한 예상 입찰가를 특정하기보다는, 위와 같은 변수들을 충분히 검토한 후, 본건의 예상 수익률 및 투자 목표에 부합하는 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.