나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69864 [1] 경기도 하남시 미사동 102 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69864 [1] 경기도 하남시 미사동 102 전 경매

• 사건번호: 2024타경69864
• 주소: 경기도 하남시 미사동 102
• 감정가: 7,358,750,000원
• 최저가: 2,524,052,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

성남지원 경매7계 2024타경69864 | 소재지: 경기도 하남시 미사동 102 | 감정가: 7,358,750,000원 | 최저가: 2,524,052,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (성남지원 2024타경69864 (1))

1.1. 물건 개요

총 토지면적 5,887.00㎡ (약 1,780.82평)의 경기도 하남시 미사동 소재 '전' 물건에 대한 경매 보고서입니다. 본 물건은 하남시 내에서도 미사리 조정경기장 인근의 자연녹지지역 및 개발제한구역(GB) 내 토지로서, 장기적인 투자를 고려해야 합니다.

감정가: 7,358,750,000원

토지면적: 5,887.00㎡ (약 1,780.82평)

용도: 전

경매구분: 부동산 임의경매 (토지 매각)

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 하남시 미사동 "당정근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 미사리 조정경기장 주변 개발제한구역 내 근린생활시설, 주택, 농경지, 창고, 체육시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

토지 형태 및 이용상태는 기호 1(부정형), 기호 2(세장형)는 농경지로 이용 중이며, 기호 3(부정형)은 휴경지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 인접 도로상태는 기호별로 6~8미터 왕복 2차선 도로, 3미터 내외 비포장도로, 3~4미터 내외 포장도로 등에 각각 접하고 있어 토지의 이용도 면에서는 비교적 양호합니다.

1.3. 권리 분석

경매구분은 부동산 임의경매로 소유자 최OO의 채무로 인해 진행됩니다.

가장 중요하고 치명적인 권리분석 요소는 법정지상권 성립 여지입니다. 제시외 건물 217.00㎡가 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰자가 건물을 철거해야 하거나 지료를 받아야 하는 등의 복잡한 법률적 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 농지(전)이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 미제출할 경우 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 개발제한구역 및 자연녹지지역 내 농경지로서, 일반적인 상권 분석의 의미는 제한적입니다. 현재는 농경지, 휴경지 위주의 환경이나, 하남시 미사동 및 조정경기장 인근이라는 지리적 특성상 향후 개발 제한 해제 또는 완화 시 상당한 가치 상승 잠재력을 가집니다.

주변에는 근린생활시설, 주택, 체육시설(조정경기장 등)이 혼재되어 있습니다. 가까운 지역에 복합 환경기초시설을 지하화하고 지상에 체육 시설, 전망대 등을 조성한 하남 유니온파크/유니온타워가 위치해 있으며, 이는 과거 혐오시설을 극복한 친환경 시설로 평가받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 매각 불허가 및 보증금 몰수라는 최악의 상황을 방지하기 위해 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인하고 준비해야 합니다.

법정지상권 문제: 제시외 건물(217.00㎡)이 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 가능성이 특이사항으로 명시되었습니다. 법정지상권이 성립되면 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있으나, 성립되지 않을 경우 철거 소송 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목 처리: 매각 대상에서 제외된 제시외 건물과 수목에 대한 처리(철거, 명도, 지료 협상 등)는 낙찰자의 책임입니다.

토지이용계획상의 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역(GB)으로 지정되어 있어 현행법상 개발 행위에 상당한 제한을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있어 단기적인 개발은 매우 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사동의 대규모 자연녹지 및 개발제한구역 내 토지(5,887.00㎡, 약 1,780.82평)입니다. 감정가 73억 원대로 가격대가 높습니다. 입지적으로는 미사지구 인근이며 한강변과 조정경기장에 인접해 있어 잠재적 가치는 높으나, 현행 법규상 GB 및 자연녹지지역 규제에 묶여 있어 단기적인 시세차익을 기대하기는 어렵습니다.

핵심적인 권리 리스크인 농지취득자격증명 및 법정지상권 문제에 대한 해결 방안을 철저히 마련해야 하며, 제시외 건물의 처리 방안도 고려해야 합니다.

따라서 본 경매 물건은 장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 또는 용도변경에 대한 정책 변화를 염두에 두고 투자할 수 있는 자산가에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지면적: 5,887.00㎡ (약 1,780.82평)에 달하는 면적으로, 향후 규제 완화 시 개발 잠재력이 매우 높습니다.

지리적 이점: 서울 강동구와 인접한 경기도 하남시 미사동 소재로, 수도권 내 희소성 있는 대규모 토지입니다.

접근성: 일부 필지(기호 1, 3)는 포장된 도로에 접하고 있어 접근성이 비교적 우수합니다.

장기 투자 관점: 개발제한구역 내 토지이므로 현시점에서는 개발이 어렵지만, 하남시의 도시 확장 및 미사지구 완성에 따른 장기적인 개발 압력이 존재하여 투자가치가 높습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계