나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71959 [1] 경기도 광주시 신현동 477-114 루반타운 115동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71959 [1] 경기도 광주시 신현동 477-114 루반타운 115동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경71959
• 주소: 경기도 광주시 새말길 280-30, 115동 3층302호 (신현동,루반타운)
• 감정가: 361,000,000원
• 최저가: 123,823,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매7계 2024타경71959 | 소재지: 경기도 광주시 새말길 280-30, 115동 3층302호 (신현동,루반타운) | 감정가: 361,000,000원 | 최저가: 123,823,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경71959 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 경매구분은 채권자가 담보권을 실행하는 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 군OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 광주시 신현동 477-114 루반타운 115동 3층302호

감정가: 361,000,000원

토지 현황:

토지면적(토지 지분): 99.48㎡ (약 30.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 현황:

건물면적(전용면적): 49.91㎡ (약 15.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

※ 본 물건은 다세대주택으로, 건물면적은 전용면적으로 표시되며, 아파트와 같은 별도의 분양면적 정보는 없습니다.

2. 감정평가 요약 및 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "강남제일요양병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지상4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방시설 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황 및 이용계획

인접토지 대비 완경사의 자루형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

계획관리지역(계획관리)

성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

자연보전권역, 특별대책지역

3. 입지 조건 분석

본 물건은 신현동 내에서도 다세대/단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 속합니다. 광주시 신현동 일대는 최근 주거용 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역으로, 자차를 이용한 광역 교통망 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 감정평가서상 주위환경 및 교통상황이 모두 '보통' 수준으로 평가되어 있어, 역세권이나 대규모 상권 접근성은 낮은 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일한 최OO이므로, 단순한 채무 불이행에 따른 경매로 보입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리들로 구성될 가능성이 높으나, 최종적인 권리분석을 위해서는 말소기준권리 및 후순위 권리 등의 상세한 등기부 현황을 확인해야 합니다.

특이사항 및 주의사항은 법원 문건상 0건으로 기재되어 있으나, 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 보고되어 있어 실제 점유자 유무 및 대항력 여부에 대한 별도의 현장 조사 및 명도 계획 수립이 반드시 필요합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

물건지 인근은 "강남제일요양병원" 북동측에 위치하며, 대규모 상업시설보다는 주거지역을 지원하는 소규모 근린생활시설이 주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 광주시 신현동의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 주요 상권이나 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오 시설

물건지 주변 시설 검색 결과, 인근에 요양병원이 위치하고 있으며 주거 환경과 농경지, 임야가 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 다만, 생활 편의 시설 검색 결과, 대형 마트나 백화점 등의 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

조사 결과, 물건지 반경 500m 이내에 특별한 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선, 변전소 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 관계 리스크

감정평가서상 임대관계가 '미상'입니다. 따라서 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부에 따라 명도(집 비우기) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 지리적 리스크

토지가 인접 토지 대비 '완경사'의 '자루형' 토지로 보고되어, 일조권, 조망권 또는 토지 이용의 효율성 측면에서 미세한 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용규제 리스크

'계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)', '자연보전권역' 등으로 지정되어 있어, 향후 건물의 증축/개축 또는 용도 변경 시 일반 주거지역보다 엄격한 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 것으로 보이는 다세대주택으로, 신현동 주거형 성장관리계획구역 내에 위치하고 있어 향후 주거 환경 개선 및 인구 유입에 대한 기대를 가질 수 있습니다. 토지 지분이 99.48㎡ (약 30평)으로 다세대주택치고는 비교적 큰 편에 속하여 토지의 가치도 어느 정도 반영된 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 3억 6천만 원대의 감정가는 광주 신현동 지역의 다세대주택 시세와 비교하여 적정성 여부를 판단해야 합니다. 신건(감정가) 기준으로 보았을 때 시세 대비 저렴하다고 판단되면 1차 입찰부터 고려해 볼 가치가 있습니다.

토지 지분의 크기: 약 30평에 달하는 토지 지분은 다세대주택의 특성상 향후 재건축 또는 대지지분 가치 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

실거주 적합성: 차량 접근성이 양호하며, 주위환경이 보통 수준으로 보고되어 있어 신현동에서 합리적인 가격의 실거주용 주택을 찾는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계