나이스옥션 법원경매 남원 2024타경645 [2] 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.08.29

건물감정평가요항표

건물의 구조

제시외건물㉠) 경량철골조 판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 판넬 등 마감,
내벽 : 판넬위 벽지 등 마감,
바닥 : 장판 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

제시외건물㉠) "사무실 및 통로"로 이용 중입니다.

설비내역

제시외건물㉠) 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 제시외건물㉠)은 기 회보한 감정평가서(제B12407-D-1901호)상
건물 일련번호3-가) 내부 복층에 소재합니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전북특별자치도 남원시 노암동 소재 "노암치안센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

토지의 상황

① 교통상황
본건 또는 인근까지 차량 진출입 가능합니다.

② 형태 및 이용상태
일련번호1, 2) 2필지 일단의 부정형 평지로서 "공업용건물부지"로 이용 중입니다.
일련번호4) 부정형 완경사로 "자연림"상태입니다.
일련번호5) 삼각형 평지로서 "도로"로 이용 중입니다.
일련번호6, 7) 2필지 일단의 부정형 평지로서 "단독주택"으로 이용 중입니다.

③ 인접 도로상태
일련번호1, 2) 서측으로 왕복6차선의 포장도로, 남측으로 폭 약 3-4m 정도의 도로를 통해
진출입합니다.
일련번호4) 지적도상 맹지로 인접지를 통하여 진출입합니다.
일련번호5) 폭 3-4m 정도의 "도로"로 이용 중입니다.
일련번호6, 7) 서측으로 왕복6차선의 포장도로를 통해 진출입합니다.

④ 토지이용계획 및 제한상태
일련번호1)
도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역(2018-12-
14)(절대금지지역(노암동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건
축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관
리 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.



일련번호2, 5-7)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(노암동))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-
13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법
률>입니다.
일련번호4)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(노암동))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축
등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리
및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

⑤ 제시목록 외의 물건
없습니다.

⑥ 공부와의 차이
귀 제시목록상 토지 일련번호5)의 지목은 "공장용지"이나, 현황 "도로"입니다.

건물의 구조 및 현상

① 건물의 구조
일련번호3-가, 3-나) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 등,
바닥 : 콘크리트위 하드너 등,
창호 : 새시창입니다.

일련번호3-다) 콘테이너 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 등,
창호 : 새시창입니다.




일련번호3-라) 콘테이너 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 벽지 등,
바닥 : 장판 등,
창호 : 새시창입니다.

일련번호8-마) 일반철골구조, 벽돌조 판넬위 슁글지붕 2층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판, 타일 등,
창호 : 새시창입니다.

㉠) 조적조 판넬지붕 단층입니다.

㉡-㉣) 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.


② 이용상태
일련번호3-가) "제조업소", 일련번호3-나) "창고", 일련번호3-다) "창고",
일련번호3-라) "사무실", 일련번호8-마) "주택",
㉠, ㉡) "보일러실", ㉢) "화장실", ㉣) "창고",
㉤, ㉥) "작업장"으로 이용 중입니다.


③ 설비내역
일련번호8-마) 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
㉢) 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등이 있습니다.

④ 부합물 및 종물
부합물 및 종물수준의 제시외건물㉠-㉣)이 소재합니다.



⑤ 공부와의 차이
- 귀 제시목록상 일련번호3-다, 3-라)의 소재지번은 "301-11, 301-3"이나, 현황 "301-11,
301-3, 의뢰외인접지(산15-5)"입니다.
- 귀 제시목록상 일련번호8-마)의 용도는 "제2종근린생활시설"이나, 현황 "주택"입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 창호 제작에 필요한 용접기, 절단기, 가공기 등으로서 기준시점 현재
운휴중인 상태이므로 정상작동여부는 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

공작물의 현상

제시외공작물㉤, ㉥)는 작업장으로서 제반 현상 및 관리상태는 보통입니다.

기타참고사항

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 건물 일련번호3-가-3-라)는 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니,
차후 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 및 수목 각 매각 포함.
3. 목록 8.의 현황은 주택임.
4. 오현남(강한유리샤시)으로부터 목록 7,8 부동산에 대하여 공사대금 금 95,000,000원의 유치권신고서(2024. 10. 16.자)가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 사건내역

4. 사건번호: 남원지원 2024타경645 (2)

5. 경매구분: 부동산 임의경매

6. 채권자: 지리산새마을금고 (본건 경매 신청 채권자) / 엠씨아이대부주식회사 (근저당권자)

7. 재매각: 해당 (Y)

8.

9. 소재지 및 토지/건물 현황

10. 소재지: 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12 (도로명주소: 쑥고개로 87)

11. 토지 면적: 265.00㎡ (약 80.16평)

12. 건물 면적: 169.02㎡ (약 51.13평)

13. 용도: 근린시설 (현황 복합 용도)

14. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

15.

16. 감정가 및 매각 조건

17. 감정가: 310,872,000원

18. 매각 포함 사항: 제시외 건물 및 수목

19.

20. 입지조건

21.

22. 주변 환경

23. 본건은 전북특별자치도 남원시 노암동 소재 "노암치안센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

24.

25. 교통 및 도로 접근성

26. 서측으로 왕복 6차선의 포장도로, 남측으로 폭 약 3-4m 정도의 도로를 통해 진출입이 가능하여 차량 접근이 용이합니다.

27.

28. 토지 이용계획 및 제한사항

29. 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

30. 가축사육제한구역(절대금지지역)에 해당합니다.

31. (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다.

32. 일부 토지(일련번호4)는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

33.

34. 권리분석

35.

36. 등기부 현황

37. 토지 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2019년 8월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을19)입니다.

38. 건물 등기부상에도 유사한 권리관계가 존재하며, 말소기준권리는 2019년 8월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을8)입니다.

39. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

40.

41. 채무 총액

42. 토지 등기부채권 총액: 1,121,499,557원

43. 건물 등기부채권 총액: 999,499,557원

44. 총 합계 채무액 (등기부상): 약 2,120,999,557원 (주의: 중복 기재된 채무가 있을 수 있어 단순 합산은 참고용입니다.)

45.

46. 임차인 현황

47. 임대관계: 미상입니다.

48. 인수 보증금 합계: 0원

49. 주의: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 현황과 다를 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

50.

51. 매각으로 소멸되지 않는 권리

52. 해당사항 없습니다.

53.

54. 상권분석

55.

56. 지역 특성

57. 본건 소재지는 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설과 주거 시설이 공존합니다.

58.

59. 용도 복합성

60. 감정평가서상 토지는 공업용 건물 부지, 단독주택, 도로 등으로 이용 중이며, 건물 역시 제조업소, 창고, 사무실, 주택 등 다양한 용도로 활용되고 있어 잠재적인 활용도 변화 가능성을 시사합니다.

61.

62. 생활정보

63.

64. 건물 이용 현황

65. 제시된 건물 목록은 일반철골구조, 콘테이너, 조적조 등 다양한 구조와 단층 및 2층으로 구성되어 있으며, 제조업소, 창고, 사무실, 주택, 보일러실, 화장실, 작업장 등으로 이용되고 있습니다. (목록 8. 현황은 주택임)

66.

67. 편의시설

68. 주변 지역의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

69. 주변 시설 중 혐오시설 유무에 대한 외부 지도 검색 및 확인은 본 보고서 범위를 벗어나므로, 입찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

70.

71. 잠재적 리스크

72.

73. 유치권 신고

74. 오현남(강한유리샤시)으로부터 목록 7, 8 부동산에 대해 공사대금 95,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 후 유치권 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

75.

76. 위반건축물

77. 건물 일련번호 3-가 ~ 3-라)는 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 건축 관련 문제 발생, 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 위험을 내포합니다.

78.

79. 임대 관계 미상

80. 건물의 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 추가적인 시간 및 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

81.

82. 재매각

83. 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰자의 잔금 미납 사유 등을 파악하여 입찰 전략 수립에 참고하는 것이 좋습니다.

84.

85. 종합 의견

86.

87. 장점

88. 토지와 건물이 일괄매각되어 재산권을 일체로 취득 가능합니다.

89. 복합 용도로 활용 가능성이 있는 토지와 건물 구성을 가지고 있습니다.

90. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. (단, 유치권 신고건 제외)

91.

92. 단점

93. 총 채무액이 감정가를 크게 상회하여 낙찰 경쟁이 치열하거나, 유찰될 가능성이 있습니다.

94. 유치권 신고, 위반건축물, 임대 관계 미상 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

95. 다수의 필지로 구성되어 있어 토지 이용 및 관리가 복잡할 수 있습니다.

96.

97. 투자 포인트

98.

99. 일괄매각

100. 토지와 건물을 함께 취득함으로써 효율적인 자산 활용이 가능합니다.

101.

102. 복합 용도 가능성

103. 다양한 건물 용도(제조, 창고, 사무실, 주택 등) 및 토지 이용 현황을 고려할 때, 용도 변경 또는 통합 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

104.

105. 예상 입찰가

106.

107. 산정 근거

108. 본 건은 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고, 유치권, 위반건축물 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있으며, 재매각 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

109. 명확한 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 어려움 및 유치권 해결 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

110. 주변 시세 및 경쟁 물건 분석이 필수적이며, 본 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

111. 감정가 310,872,000원을 기준으로, 리스크 프리미엄 및 잠재적 추가 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

112. 통상 재매각 물건은 첫 경매가보다 낮은 가격에서 시작하거나, 유찰될 가능성이 높습니다.

113.

114. 예상 입찰가

115. 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토 가능하나, 유치권 해소 비용, 위반건축물 처리 비용, 명도 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

116. 따라서, 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

117. 본 가이드라인은 정보 부족 및 외부 시세 확인 불가로 인한 보수적 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.