나이스옥션 법원경매 남원 2024타경645 [2] 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경645 [2] 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매1계 2024타경645 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12 | 감정가: 310,872,000원 | 최저가: 106,629,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 남원지원 2024타경645 (2) 근린생활시설 (현황 주택/공장 혼재) 물건 보고서

1.1. 사건개요

본 물건은 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12 소재 근린생활시설 등으로 이용 중인 부동산에 대한 임의경매 사건입니다. 감정가는 310,872,000원이며, 토지 265.00㎡ (약 80.16평)와 건물 169.02㎡ (약 51.13평) 및 제시외 건물(4.30㎡, 약 1.30평)을 포함하여 일괄매각으로 진행됩니다. 현황상 주택 및 제조업소, 창고, 사무실 등이 복합적으로 이용되고 있어 다용도 활용 가능성이 있으나, 유치권 신고 및 위반건축물 등 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있으므로 철저한 분석이 필요한 물건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12

용도: 근린생활시설 (현황상 주택 및 공장 등 혼재)

감정가: 310,872,000원

토지면적: 265.00㎡ (약 80.16평)

건물면적: 169.02㎡ (약 51.13평)

제시외면적: 4.30㎡ (약 1.30평, 사무실 및 통로)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 배OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

입지조건

본건은 남원시 노암동 소재 "노암치안센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 평지로서 공업용 건물 부지로 이용 중입니다. 교통 상황은 서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접하고 남측으로도 폭 3~4m 정도의 도로를 통해 진출입이 가능하여 차량 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)에 접합되어 있어 개발 잠재력 또한 양호한 편입니다.

권리분석

1. 유치권 신고: 공사대금 금 95,000,000원의 유치권 신고서(2024. 10. 16.자)가 제출되었습니다. 다만, 그 성립 여부는 불분명한 상태이므로, 매수 희망자는 유치권의 사실관계(공사 범위, 점유 여부, 채권액 등)를 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 유치권이 성립하는 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

2. 매각 방식: 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 수목을 포함하고 있습니다. 특히 목록 8.의 현황은 주택으로 이용 중입니다.

3. 위반건축물: 건물 일련번호 3-가~3-라(제조업소, 창고, 사무실 등)는 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니, 낙찰 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정적 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 현황과 공부의 차이: 목록 8-마의 용도는 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '주택'이며, 목록 5의 지목은 공부상 '공장용지'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 사용이나 대출 시 문제가 될 수 있습니다.

상권분석

본 물건은 대로변에 위치하여 가시성이 좋고 제2종일반주거지역에 속하여 있습니다. 주변은 노암치안센터 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 현재 제조업소, 창고, 사무실, 주택 등 복합적으로 이용되는 점을 고려할 때, 매수 후 소규모 제조 및 물류 거점 또는 주거용(8-마)과 임대 수익형(다른 건물)을 결합한 형태로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다. 대로변의 접근성을 활용한 근린생활시설 용도의 사업체(예: 쇼룸, 대형 창고형 매장) 등으로의 전환도 가능할 수 있습니다.

생활정보

본건 주변은 노암치안센터가 가까이 위치하여 기본적인 치안 환경은 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 주택으로 이용 중인 건물(8-마)에는 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인이 필요합니다.

잠재적 리스크

1. 유치권 인수 리스크: 유치권이 성립하는 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 신고액(95,000,000원)이 적지 않으므로, 유치권 성립의 적법성을 반드시 확인해야 합니다.

2. 위반건축물 리스크: 위반건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 의무는 매수인에게 승계되므로, 관련 비용 및 해소 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

3. 기계/기구 작동 여부: 감정평가서상 기계/기구(용접기, 절단기 등)는 운휴 중으로 정상작동 여부 확인이 필요합니다.

4. 혐오시설: 인근 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 특별히 언급된 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경(소음, 악취 유발 시설 등)을 직접 확인해야 합니다.

종합 의견

본 물건은 대로변에 위치하여 접근성이 매우 우수하며, 도시지역 내 제2종일반주거지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 유치권 신고 및 위반건축물 문제가 동시에 존재하여, 권리 및 행정적 리스크 해결 능력이 낙찰 여부를 결정할 핵심 요소입니다. 특히 유치권에 대한 철저한 현장 조사 및 법리 검토가 필수적이며, 이를 해결할 수 있는 경우에 한하여 매수를 고려해야 합니다.

투자 포인트

1. 우수한 교통 및 가시성: 왕복 6차선 대로1류에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며 광고 효과도 기대할 수 있습니다.

2. 다용도 활용 가능성: 제2종일반주거지역에 위치하며, 현재 주택, 사무실, 공장/창고 등으로 복합 이용 중이므로, 리모델링 및 용도 변경을 통해 다양한 수익 모델(주거+수익형) 구축이 가능합니다.

3. 유치권 리스크가 곧 기회: 유치권의 불분명한 성립 여부는 일반 투자자의 입찰을 주저하게 만드는 요소이므로, 이에 대한 정확한 분석을 통해 리스크를 해소할 수 있다면 감정가 대비 상당한 저가 낙찰 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매1계