나이스옥션 법원경매 목포 2024타경2310 [2] 전라남도 무안군 현경면 평산리 572-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2024.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 평산리 소재"하평산마을"내에 위치하며, 주위는 마을 농경지 임야 등으로 형성된 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 (2)(5)(6)은 3필 일단지 부정형 평지의 축사부지,(4)는 사다리형 평지의 단독주택 부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(2)(4)(5)(6):계획관리지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>,장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>,침수위험지구(현경지구)<자연재해대책법>임.

제시목록 외의 물건

본건 (2)(5)(6) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이 소재함.
본건(4) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㅁ)(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

본건(2)는 공부상 지목은 전이나 현황은 축사 부지임.
본건(4)는 공부상 지목은 전이나 현황은 단독주택 부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가) : 강파이프구조 슬레이트지붕 단층 동식물관련시설(우사1)
시멘트블럭조 스레트지붕 단층 우사2,창고,통로
내외벽 : 블럭 및 패널

3(나) : 시멘블럭조 강판지붕 단층 주택
외벽 ; 시멘 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 타일 등 마감
창호 : 목재창호임.

3(라) 시멘트블럭조 강판지붕 단층 주택
외벽 : 시멘몰탈페인팅
내벽 : 벽지마감
창호 : 목재 및 샤시창호임.

이용상태

1(가) : 우사1,우사2 창고, 통로 등

3(나) : 주택
3(라) : 주택

설비내역

1(가) : 전기시설, 급배수시설
3(나) : 전기시설 급배수시설, 위생시설, 난방시설 등
3(라) : 전기시설, 급배수시설 등.

부합물 및 종물

본건 (2)(5)(6) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이 소재함.
본건(4) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㅁ)(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공유자우선매수권 1회로 제한
-목록4. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경2310 (2)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 평산리 572-6

용도: 단독주택

감정가: 90,760,400원

토지면적: 435.30㎡ (약 131.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 125.10㎡ (약 37.8평)

건물 제시외면적: 4.55㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비케이에셋대부주식회사

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 전라남도 무안군 현경면 평산리 "하평산마을" 내에 위치하며, 주위는 마을 농경지, 임야 등으로 형성된 농경지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본 건 북측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 본 건 토지(2)(4)(5)(6)은 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

제한구역: 가축사육제한구역(200m 제한구역\_소\_말\_사슴\_양\_염소\_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역) <공항시설법>, 침수위험지구(현경지구) <자연재해대책법>에 속해 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 이용상태:

1(가)는 강파이프구조 슬레이트지붕 단층 동식물관련시설(우사1) 및 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 우사2, 창고, 통로로 이용 중입니다.

3(나)와 3(라)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 주택으로 이용 중입니다.

건물에는 전기시설, 급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 설비되어 있습니다.

제시외 건물: 토지(2)(5)(6) 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ)-(ㄹ)이, 토지(4) 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(ㅁ)(ㅂ)이 소재하며, 본 건 경매에 일괄 포함됩니다.

공부상 지목과 현황 차이:

본 건(2) 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 축사 부지입니다.

본 건(4) 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 단독주택 부지입니다.

2. 권리분석

토지 등기부상 권리관계:

- 1981-08-29: 소유권 이전 (박부근)

- 2024-05-21: 소유권 이전 (박광수 외 5명, 상속)

- 2024-06-04: 강제경매개시결정 (채권자: 비케이에셋대부주식회사, 말소기준권리)

건물 등기부상 권리관계:

- 2024-05-21: 소유권 보존 (박광수 외 5명)

- 2024-06-04: 강제경매개시결정 (채권자: 비케이에셋대부주식회사, 말소기준권리)

말소기준권리: 2024년 6월 4일자 비케이에셋대부주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박광수 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-25

대항력: 있음

비고: 권리분석

* 임차인: 박만석 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-26

대항력: 있음

비고: 권리분석

인수 보증금: 0원

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 용익권이나 담보권은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 2명(박광수, 박만석)이 보증금 0원으로 존재하므로, 이들의 정확한 법적 지위 및 향후 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 보증금이 0원이더라도 대항력을 보유한 임차인이 존재하므로 주의가 요구됩니다.

3. 상권분석

지역 특성: 본 건은 무안군 현경면의 농경지대에 위치한 마을 내에 소재하여, 주변 환경은 주로 농경지 및 임야 등으로 이루어져 있습니다. 상업 시설보다는 농업 활동이 주된 지역으로 보입니다.

상업성 및 잠재 시설: 주변 상업 시설은 제한적일 것으로 예상되며, 주로 마을 주민 및 농업 종사자를 대상으로 하는 소규모 업종이 존재할 가능성이 있습니다. 활발한 상권 형성보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

혐오시설: 본 건 토지이용계획에는 가축사육제한구역이 포함되어 있으며, 감정평가요항표상 토지(2)의 현황은 축사 부지로 기재되어 있어, 가축 사육 시설이나 이와 관련된 시설로 인한 잠재적 악취 또는 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 또한, 공항 관련 구역(원추표면구역, 장애물제한표면구역)에 포함되어 있어 향후 건축 또는 토지 활용 시 공항 운항에 영향을 줄 수 있는 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다. 인근 지역(무안군)에서 퇴비공장 운영과 관련된 악취 민원 및 주민 투쟁이 보도된 사례가 있어, 해당 지역의 환경적 요인을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

4. 생활정보

주거환경: 조용한 농촌 마을 내에 위치하여 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다. 주요 편의시설은 인근 읍/면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

편의시설: 주변에 대형 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 마을 내 또는 인근 읍/면 소재지에서 해결해야 할 것으로 보입니다.

자연환경: 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 즐길 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 및 건물이 모두 지분으로 매각되므로, 공유자와의 협상, 명도, 재산권 행사 등에 어려움이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다. (1회로 제한)

농지취득자격증명: 목록 4번 토지는 현황 주택 부지이나 공부상 지목이 전이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 대항력 있는 임차인이 2명 존재하며, 이들과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있어, 별도의 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

복합적인 토지이용제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외에도 가축사육제한구역, 공항 관련 구역(원추표면구역, 장애물제한표면구역), 침수위험지구 등 다양한 법규 및 규제로 인해 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

현황/지목 불일치: 토지의 공부상 지목과 현황 이용(축사 부지, 단독주택 부지)이 상이하여, 향후 건축물 관련 인허가나 토지 이용 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

도로 접면: 북측 3m 도로에 접하고 있어 차량 통행은 가능하나, 주변 상황에 따라 협소하게 느껴질 수 있습니다.

시세 정보 부족: 해당 지역의 유사 단독주택 또는 토지 지분에 대한 구체적인 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. (제공된 JSON 데이터는 연립주택으로 본건과 유형 및 소재지가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.)

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 현경면 농경지대에 위치한 단독주택 및 토지 지분 경매 건입니다. 지분 매각, 대항력 있는 임차인(0원 보증금) 존재, 농지취득자격증명 필요 등 여러 요인으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 공유자와의 관계 설정 및 명도 문제는 낙찰 후 가장 큰 과제가 될 수 있습니다. 다양한 토지 이용 제한 사항과 현황 지목 불일치는 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

저가 매수 가능성: 지분 매각, 대항력 있는 임차인(0원 보증금), 농지취득자격증명 필요 등의 요인이 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

실수요자 적합성: 조용하고 자연 친화적인 농촌 주거 환경을 희망하는 실수요자에게는 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

제한적 토지 활용 잠재력: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 여러 법규 및 제한 사항을 면밀히 고려한 신중한 투자 결정이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 90,760,400원

토지면적: 435.30㎡ (약 131.7평)

건물면적: 125.10㎡ (약 37.8평)

분석:

본 건은 지분 매각이라는 특수성과 대항력 있는 임차인(0원 보증금) 존재, 농지취득자격증명 필요성 등이 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 시사합니다. 주변 시세에 대한 정확한 정보가 부족한 상황이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 이러한 조건의 농촌 지역 토지/건물 지분 경매는 감정가의 60%~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 여기에 지분 매각 및 농지 관련 규제라는 불확실성을 고려하여, 감정가의 60%~70% 수준을 예상 범위로 설정합니다.

예상 범위: 약 54,456,000원 ~ 63,532,000원

최종 권고 입찰가: 55,000,000원 ~ 60,000,000원 (매수 보증금 10% 별도 준비)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.