나이스옥션 법원경매 광주 2024타경63572 [1] 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 산71-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 소재 "화순도곡농공단지" 남측 인근에 위치하고,
주변은 임야 등이 소재하는 지방도 주변 산림지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지, 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구(2016-05-26), 지구단위계획구역(2016-05-26)
가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사
슴 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가축사육제한구역(가축사육제한구역
(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지상에 자생하는 수목은 매각 포함(단, 매각지분에 한함)
-연고 미상의 분묘 4기(봉분2기, 평장2기) 소재함
-지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
-2025.08.29. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2024타경63572 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 산71-5이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 68,501,280원입니다.

토지 면적은 총 7,212.00㎡ (약 2,181.5평)이며, 본 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 매각 지분은 3,605.2788㎡ (약 1,090.5평)입니다.

건물 면적은 없으며, 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적 또한 없습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유에스에이치유동화전문유한회사입니다.

총 등기부채권액은 508,095,578원입니다.

2

1.1. 입지조건

2

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 소재 "화순도곡농공단지" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 임야 등이 소재하는 지방도 주변 산림지대입니다.

물건지까지 차량 출입은 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지의 형태는 부정형 완경사지 및 급경사지로 이루어져 있으며, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태는 임야도상 맹지입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m, 돼지 2000m, 소, 말, 양, 사슴 300m, 젖소 500m) 및 준보전산지입니다.

2

1.2. 권리분석

2

본 물건의 말소기준권리는 2017년 05월 25일 접수된 신한은행의 근저당(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 (예: 갑16, 갑17, 갑18, 갑19).

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 물건명세서상 "지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있음"이 명시되어 있습니다.

또한, 등기부 요약상 인수되는 권리로 갑구 8번(교보생명보험주식회사 가압류, 29,773,578원)과 갑구 12번(김상태 가압류, 30,000,000원)이 있습니다. 이 권리들은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황은 별도로 보고된 내용이 없어 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

2

1.3. 상권분석

2

본 물건은 임야로서 주변이 주로 산림지대이며, 인근에 화순도곡농공단지가 소재하고 있습니다.

이로 인해 직접적인 상업 활동보다는 농공단지 종사자들의 배후 수요나 자연 친화적인 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

현재로서는 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 지역은 발달하지 않은 상태입니다.

2

1.4. 생활정보

2

본 물건은 자연림 지역에 위치하여 주변 편의시설 접근성이 제한적입니다.

가장 가까운 기반 시설은 도곡면 소재지나 화순도곡농공단지 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용해야 하며, 차량 없이는 접근이 어려운 지역입니다.

2

1.5. 잠재적 리스크

2

* 지분매각: 본 물건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 소유권 행사 및 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 명확한 구분 및 사용이 어려울 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 본 건은 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 연고 미상의 분묘 4기(봉분 2기, 평장 2기)가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있으며, 처리 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 인접 도로 상태가 임야도상 맹지이므로, 차량 및 사람의 통행에 제약이 있으며, 향후 토지 이용 시 건축 등 개발에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 수목 처리: 지상에 자생하는 수목은 매각 포함되나, 매각 지분에 한정됩니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 각종 가축사육제한구역 및 준보전산지 규제를 받으므로 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 갑구 8번(교보생명 가압류) 및 갑구 12번(김상태 가압류)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

2

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 전라남도 화순군에 위치한 임야의 일부 지분입니다.

장점으로는 자연녹지로서 향후 개발 가능성이 잠재되어 있다는 점을 들 수 있으나, 단점으로는 지분매각, 맹지, 분묘 소재, 공유자 우선매수권, 각종 개발 제한 등 복합적인 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, 연고 미상의 분묘 및 분묘기지권 성립 가능성은 토지 활용에 있어 가장 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 인수해야 하는 가압류 권리도 존재하여 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

본 건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

2

1.7. 투자 포인트

2

* 지역 개발 잠재력: 화순군 도곡면 일대의 지역 개발 계획 및 도시 확장 가능성 등을 면밀히 검토하여 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 인근 농공단지와의 연계: 화순도곡농공단지가 인근에 위치하여, 향후 관련 시설 확장이나 연계 개발 시 토지의 효용성이 증대될 가능성이 있습니다. (추가적인 사업성 검토 필요)

2

1.8. 예상 입찰가

2

본 건은 지분매각, 맹지, 분묘 문제, 인수되는 권리 존재, 각종 개발 제한 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있어 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 공유자들의 지분 비율 및 의사 확인

* 분묘 관련 법적 검토 및 처리 비용 산출

* 인접 토지와의 형질 변경 및 도로 확보 가능성 검토

* 주변 유사 임야 시세 조사

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.