나이스옥션 법원경매 안양 2023타경104455 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 1055-1 무궁화아파트 709동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2023.08.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "신기중학교" 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 내 8층 805호로서,
외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 3면에 대로와 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합),
소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(건영무궁화유치원.세부사항은 안양
과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 상대보호구역(신기중학교 , 세부사항은
안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 상대보호구역(안양신기초교 , 토지
전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 상대보호구역(융창아파트
주변지구 유치원 , 토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육지원청에 반드시
확인요망), 상대보호구역(호원초교 주변지구 유치원 , 세부사항은 안양과천교육
지원청에 문의바람.), 절대보호구역(건영무궁화유치원.세부사항은 안양과천교육
지원청에 문의하시기 바랍니다.), 절대보호구역(안양신기초교 , 토지전산망의
내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역
지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 집단에너지공급대상
지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 명칭: 무궁화아파트 709동 8층805호

사건번호: 안양지원 2023타경104455 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 1055-1 무궁화아파트 709동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 510,000,000원 (5억 1천만원)

토지면적: 32.85㎡ (약 9.94평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (한국스탠다드차타드은행 추정)

특이사항: 중복사건 (2024타경104315 등)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "신기중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 8층 805호입니다. 외벽은 콘크리트면처리 후 수성페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 등으로 이용 중인 아파트입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 주위로 3면에 대로 및 소로와 각각 접하여 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접해 있습니다. 또한, 다수의 학교보호구역(상대/절대보호구역) 및 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2012년 4월 24일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (84,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 주요 권리:

* 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2012-04-24, 84,000,000원)

* 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2013-02-12, 29,400,000원)

* 롯데카드 가압류 (2023-06-28, 6,111,699원)

* 상상인저축은행 임의경매개시결정 (2023-07-18)

* 한국스탠다드차타드은행 임의경매개시결정 (2024-05-16)

* 총 채권액 합계: 119,511,699원

* 인수 대상 권리: 상기 권리 외 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 표시된 지상권 등은 없으므로, 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황: 임대 관계 등은 조사된 바 없어 미상이며, 인수하는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 호계동 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 주변 학교(신기중학교 등)가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 무궁화아파트 (일부 자료에서 무궁화코오롱으로 표기)

* 입주 연도: 1992년 9월 사용 승인

* 단지 규모: 본건이 속한 무궁화코오롱 단지는 총 459세대 규모로 파악됩니다. (총괄표제부상 무궁화아파트 전체 세대수는 926세대)

* 주차 시설: 단지 내 총 254대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 12대, 지하 12대 포함). (총괄표제부상 총 주차대수는 500대)

* 생활 편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본건의 감정가는 510,000,000원이지만, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 산정한 추정 시장가는 약 7천만원대로, 감정가와 시장가 간에 매우 큰 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정가가 오래되었거나, 본건 면적 정보에 오류가 있거나, 시장 가치가 감정가 대비 현저히 낮은 경우일 수 있습니다. 투자 시 가장 큰 고려 사항이 될 것입니다.

* 임차인 현황 미확인: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 거주자가 있을 경우 점유 관계 및 법적 권리(대항력 등)를 철저히 파악해야 합니다.

* 중복 사건 존재: 본건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 관련 법원 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 보호구역 등 제한사항: 다수의 학교 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정가(510,000,000원)와 최근 시세(약 70,000,000~75,000,000원 추정) 간의 엄청난 차이입니다. 이 격차는 투자에 있어 매우 큰 기회 요인이 될 수도 있지만, 동시에 정보 오류나 권리상의 문제 등 숨겨진 리스크가 존재할 가능성을 시사합니다. 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 압도적인 시세 대비 낮은 감정가: 만약 최근 실거래가 정보가 정확하고 감정가가 매우 높은 경우라면, 시장가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안양시 주거지 입지: 안양시 동안구는 경기도 내에서도 주거 선호도가 있는 지역으로, 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 소형 면적 아파트: 1~2인 가구가 증가하는 추세에 맞춰 소형 면적 아파트에 대한 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6~7월의 8층 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건(59.34㎡)의 시장 추정가는 약 71,500,000원입니다.

8층 53.58㎡(약 16.2평)는 66,000,000원에, 76.64㎡(약 23.2평)는 88,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 59.34㎡(약 17.95평)는 이 사이에 위치합니다.

이러한 시장 데이터를 기반으로, 잠재적 리스크(감정가-시세 괴리, 미상 임차인)를 고려하여 보수적으로 접근하되, 시장 가치를 반영한 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

추정 시장가: 약 71,500,000원 ~ 75,000,000원

예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 데이터에 기반한 것으로, 감정가 510,000,000원과는 큰 차이가 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 재확인, 권리 관계 분석, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.