나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33659 [1] 광주광역시 광산구 산월동 884-1 첨단3-2차호반리젠시빌 제312동 제6층 제606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 '월봉초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트조 기와지붕 지상15층/지하1층 건물(사용승인:2003.10.24.)내 제6층 제606호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지, 타일 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가)는 '아파트(방3실, 거실, 주방, 욕실2 등)'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33659 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 산월동 884-1 첨단3-2차호반리젠시빌 제312동 제6층 제606호

용도: 아파트

감정가: 299,000,000원

토지면적: 51.90㎡ (약 15.7평)

토지지분: 51.9047㎡ (약 15.7평)

건물면적: 84.40㎡ (약 25.5평)

건물지분: 84.3979㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: '월봉초등학교' 북측 인근, 아파트 및 근린생활시설 밀집 지역, 제반 주위환경 보통.

- 교통상황: 차량 접근 용이, 인근 다수 시내버스 승강장 소재, 제반 교통사정 보통.

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 기와지붕, 지상15층/지하1층 건물 중 제6층 제606호. 사용승인일: 2003.10.24.

- 이용상태: 아파트 (방3실, 거실, 주방, 욕실2 등)

- 설비내역: 위생/급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 소화전 설비 등.

- 토지의 형상 및 이용상태: 가장형 평지, 아파트 건부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 북측 노폭 약 20미터 내외 도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 리젠시빌주식회사 (2003-10-28)

- 소유권이전: 황순금 (2009-08-27)

- 말소기준권리: 근저당권 (비아농업협동조합, 2015-03-03, 144,000,000원)

- 이후 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소되었음.

물건명세서 참고사항:

- 작성일: 2026-04-06

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 사항 없음).

아파트 정보:

- 아파트명: 첨단3-2차호반리젠시빌

- 관리사무소 연락처: 0629710335

- 주소: 광주광역시 광산구 산월동 884-1

- 사용승인일: 20031024

- 동수: 8동

- 세대수: 586세대

- 전용면적: 49457.1694㎡

- 총면적: 62297.777㎡

- 주차대수합계: 428대 (지상 3대, 지하 20대)

- 최고층: 15층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소.

아파트 매매/임대 정보 (최근 3건):

- 2026년 4월 2일: 28,100만원 (1층, 전용 84.3979㎡)

- 2026년 5월 5일: 28,000만원 (3층, 전용 84.3979㎡)

- 2026년 5월 17일: 29,750만원 (12층, 전용 84.3979㎡)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 광주광역시 광산구 산월동에 위치한 '월봉초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 아파트 지구입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

단지 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 비행안전제3구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설:

본건이 속한 첨단3-2차호반리젠시빌 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있어 단지 내 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주위에는 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

광주시는 현재 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립을 추진 중이며, 광산구 내에도 여러 후보지가 논의된 바 있습니다. 다만, 현재까지 제시된 정보만으로는 본건 아파트 인근에 직접적으로 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 3일에 접수된 비아농업협동조합의 근저당권(권리금액 144,000,000원)입니다.

등기부상 권리:

본 건물의 등기부등본 상 소유권은 2009년 8월 27일 황순금에게 이전되었습니다. 말소기준권리인 비아농업협동조합의 근저당권 이후 접수된 모든 권리(을13, 을14, 갑12~갑20)는 경매개시결정(을20, 광주비아농업협동조합, 2025-08-25, 180,926,476원) 등으로 인해 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

임차인 현황:

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 해당 부동산에 거주 중인 임차인의 권리관계 및 점유 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 개요만 기재되어 있고, 비고란에 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주거단지 중심의 안정적인 상권:

본건은 대규모 아파트 단지인 첨단3-2차호반리젠시빌에 속해 있어, 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설과 연계된 안정적인 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

생활 편의시설 접근성:

주변에 학교(월봉초등학교 인근), 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 학교:

월봉초등학교 북측 인근에 위치하여 초등학교 교육환경에 접근성이 좋습니다.

편의시설:

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의를 더합니다.

주거 환경:

총 586세대로 구성된 대규모 단지이며, 15층 건물 중 6층에 위치하여 조망 및 일조권을 확보할 수 있습니다. 세대당 주차대수는 약 1.16대로, 총 428대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상:

등기부상 인수되는 임차보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인의 존재 여부 및 계약 조건 등이 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 연식:

2003년 10월 24일에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 23년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한:

국가산업단지, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 군사시설 보호구역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내용이 누락되어 정확한 권리 분석을 위해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 산월동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 평균(약 28616만원) 대비 감정가(29900만원)가 약간 높게 책정되었으나, 낙찰가율에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소되어 깨끗한 편이나, 임대 관계 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요하며, 건물 연식을 고려한 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경:

대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설 및 근린생활시설 이용이 편리하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성:

차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용도 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

향후 개발 가능성:

국가산업단지 인근에 위치하고 있어, 장기적으로 해당 산업단지 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 3건의 실거래 사례를 종합해보면, 2026년 4월부터 5월까지 1층 28,100만원, 3층 28,000만원, 12층 29,750만원에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 28,616만원입니다.

감정가는 29,900만원으로, 최근 실거래가 평균보다 소폭 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수해야 할 보증금이 없는 점, 권리 관계가 비교적 정리된 점을 고려할 때, 최근 실거래가 평균인 28,616만원을 기준으로 하되, 경매 특성상 경쟁률 및 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 대비 10% 이상의 할인율을 적용하는 것이 일반적이며, 감정가의 80~90% 수준을 입찰 희망가 범위로 설정하는 것을 추천합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 23,000만원 ~ 27,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 29,900만원 기준 80% ~ 90%)

본 입찰가는 시세 및 시장 동향, 명도 가능성, 권리 관계 재확인 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 전 전문가와 상세 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.