나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33617 [1] 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 4동 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 ""용산지구"" 내에 위치한 더시너지용산 4동 1층 123호, 124호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층 건물 내 1층 123호, 1층 124호 호로서
·외벽 : 노출콘크리트 등,
·내벽 : 콘크리트 등,
·바닥 : 콘크리트 등,
·창호 : 강화유리, 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 1(가), 일련번호 2(나)의 공부상 용도는 소매점이며, 조사시점 현재 공히 공실입니다.

설비내역

본건 4동은 화재경보설비 등을 갖추고 있으며, 본건 단지내 집합건물 중 1동 내에 공동 위생설비가 소재합니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접하며, 본건 4동의 경우 서측의 왕복2차선 아스콘 포장도로를 통하여 차량의 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시), 소로1류(폭 10m~12m)(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 도시개발구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)<도시개발법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33617 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 4동 1층123호

용도: 근린상가 (공부상 용도는 소매점)

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건물층수: 본건은 지상 1층에 위치

1.3. 면적 정보

토지 면적: 44.84㎡ (약 13.57평)

건물 면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 340,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 "용산지구" 내 더시너지용산 4동 1층 123호에 위치합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 정비된 상가지대로서, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

본건 단지는 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

본건 4동은 서측의 왕복 2차선 아스콘 포장도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 도시개발구역(용산 도시개발사업)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 2019년 7월 30일: 주식회사시너지로직케이 소유권이전 및 2번 신탁등기 말소

* 2019년 7월 30일: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 설정 (535,200,000원) - 말소기준권리

* 2025년 8월 6일: 광산구 압류 (세무2과) - 매각으로 소멸

* 2025년 8월 21일: 입하신용협동조합 임의경매 개시 결정 (454,445,261원) - 본건 사건, 매각으로 소멸

* 2025년 12월 26일: 동구 압류 (세무1과) - 매각으로 소멸

3.3. 말소기준 권리 및 매각 후 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 7월 30일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 지상권 개요 없음).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 용산지구는 광주광역시 동구의 도시개발사업 구역으로, 주거 단지와 근린상가가 복합적으로 개발되는 지역입니다. "시너지타워"와 같은 프로젝트들은 해당 지역 상권의 활성화 및 특정 콘셉트(예: 라이프스타일)를 갖춘 상업 공간 조성을 목표로 합니다. 이는 지역 내 소비 및 유동 인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

본건 주변에는 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어 잠재적인 고객층을 확보하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 인근 도로를 통해 시내 접근성이 양호합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 검토)

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 인근에 공원, 초등학교 등이 위치하여 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공실 위험

본건의 가장 큰 주의사항은 현재 "공실" 상태라는 점입니다. 상가 건물의 경우 공실 기간이 길어질수록 임대 수익 발생이 지연되고, 자산 가치 유지에 부담이 될 수 있습니다. 향후 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다.

5.2. 시장 변동성

상가 부동산 시장은 경기 변동, 지역 개발 계획, 경쟁 상가 공급 등에 따라 가치 및 임대 수요가 달라질 수 있습니다. 본건 또한 이러한 시장 변동성의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 용산동에 위치한 근린상가로, 도시개발사업 지역 내에 있어 향후 발전 가능성이 있는 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 경매 낙찰 시 소유권 이전에 따른 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 임대 수익 창출을 위한 계획 수립이 필수적이며, 이에 따른 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 도시개발 사업 지역 내 위치로 장기적인 가치 상승 기대

* 1층 상가로 접근성 및 가시성이 양호

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 빠른 명도 및 활용 가능

8. 예상 입찰가 고려사항

예상 입찰가는 감정가 340,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태임을 감안하여 공실 해소에 필요한 초기 투자 비용(인테리어, 마케팅 등) 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 주변 상권의 임대 시세 및 향후 임대 수요 예측 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.