나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33700 [1] 광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 제207동 제3층 제303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 ‘유덕중학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상20층 건물 중 제3층 제303호로서
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비,승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 집행관 현황조사시 2024. 8.부터 관리비 1,700,000원이 미납된 상태임
- 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 소재지

광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 제207동 제3층 제303호

2.2. 사건 번호

광주지방법원 2025타경33700 (1)

2.3. 경매 구분

부동산 강제 경매

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.5. 감정가

168,000,000원

2.6. 면적 정보

2.6. 1.토지 면적: 32.46㎡ (약 9.82평)

2.6. 2.토지 지분: 32.4551㎡ (약 9.82평)

2.6. 3.건물 면적: 59.92㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준)

2.6. 4.건물 지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

2.6. 5.건물 분양 면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 통상 전용면적 59.92㎡는 공급면적 약 79~85㎡ (24~26평)에 해당할 수 있습니다.

2.7. 채권자

서OOOOOOOO

2.8. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 공동담보

2.9. 주의사항

미납 관리비 (1,700,000원), 임차권 관련 확약서 제출

1.1. 입지조건

1.1. 1.건물 현황

구조: 철근콘크리트 벽식조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상20층 건물 중 제3층 제303호 [cite:provided]

마감: 외벽 세멘몰탈위페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샤시 [cite:provided]

이용 상태: 아파트 [cite:provided]

설비: 일반적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 구비 [cite:provided]

1.1. 2.주변 환경

위치: 광주광역시 서구 유촌동 소재 ‘유덕중학교’ 동측 인근 [cite:provided]

주변: 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 주거지대 [cite:provided]

1.1. 3.교통 및 도로

교통: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호함 [cite:provided]

도로: 동측 및 북측으로 왕복 4차선 도로에 접함 [cite:provided]

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황 요약

말소기준권리: 서구(광주광역시)의 압류 (접수일자 2024-09-25, 갑13)

소유권 이전: 진흥건설주식회사 (2004-05-20), 최창봉 (2015-04-27), 정용규 (2017-06-09)

주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-08-09 등기, 을11, 말소 대상, 보증금 147,000,000원, 전입 2021-04-15, 확정 2021-03-22)

압류: 북광주세무서장 (2025-06-25, 갑14)

강제경매: 서울보증보험 (2025-08-27, 갑15, 채권액 150,483,697원, 사건번호 2025타경33700)

1.2. 2.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음) [cite:provided]

임차인 관련: 한국토지주택공사의 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 주택임차권자가 채권자 서울보증보험 주식회사의 승계인이며, 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영함. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없음.

1.2. 3.등기부채권 총액

147,000,000원 (주택임차권 금액 기준, 실제 경매 채권 총액은 다를 수 있음)

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시설

학군: 본건 소재지 인근에 유덕중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임 [cite:provided]

편의시설: 본건 아파트 단지 내 유치원, 단지 상가, 주변 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 인근에 버스정류장과 유덕초등학교가 있어 교통 및 교육 시설 접근성이 양호함.

기타: 상무버들마을2단지아파트 단지 내에는 공용 시설로 지하주차장, 놀이터, 조경 공간 등이 갖추어져 있음.

1.3. 2.혐오시설 유무

최근 광주광역시 서구 지역에 소각장 건립 등 혐오시설 설치에 대한 논의가 있었으나, 본건 아파트 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않음.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 환경

본건은 광주광역시 서구의 아파트 밀집 지역에 위치하여 전형적인 주거지로서의 환경을 갖추고 있음 [cite:provided]. 주택임대차보호법상 대항력은 없으나, 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등록되어 있었음 [cite:provided].

주변에 학교가 소재하여 자녀가 있는 가정에 적합한 환경임 [cite:provided].

1.4. 2.교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 수월함 [cite:provided].

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.미납 관리비

집행관 현황조사 결과, 2024년 8월부터 1,700,000원의 관리비가 미납된 상태로 조사됨. 통상 공용부분 관리비는 낙찰자가 부담하게 되므로, 잔금 납부 후 추가적인 관리비 부담이 발생할 수 있음.

1.5. 2.임차권 관련 확약 조건

임차인(한국토지주택공사)의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기를 확약하였으나, 모든 법적 절차가 완벽하게 마무리되었는지 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 상무버들마을2주공아파트로, 주거지로서 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있음.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

다만, 미납 관리비의 잠재적 부담과 임차인 관련 확약 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.안정적인 주거 입지

아파트 단지 및 학교가 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요 기대 가능.

1.7. 2.권리상 안전함

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 권리 인수가 없음.

1.7. 3.향후 시세 상승 잠재력

현재 감정가 및 시장 상황을 고려하여 합리적인 가격에 취득 시 향후 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가, 단지 내 유사 평형 시세, 물건의 현 상태, 미납 관리비 및 권리 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 90% 수준인 약 151,200,000원에서, 시장 상황이 양호할 경우 감정가 수준인 168,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 상세한 시장 조사와 현장 방문을 통해 최신 정보를 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.