나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33677 [1] 광주광역시 북구 임동 104-8 한국아델리움2차 제201동 제103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 ""한국아델리움아파트"" 남서측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제103호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 타일, 벽지마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로 4m, 북동측 및 남동측으로 왕복2차로, 남서측으로 왕복6차로의 아스팔트포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-31)(접합),
상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-20)<교육환경
보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리비는 미납상태이나 정확한 금액은 관리사무소에서 비공개

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33677 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대캐피탈

1.2. 물건현황

소재지: 광주광역시 북구 임동 104-8 한국아델리움2차 제201동 제103호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 74.41㎡ (약 22.5평)

토지지분: 74.41㎡ (약 22.5평)

건물면적: 122.07㎡ (약 36.9평)

건물지분: 122.0664㎡ (약 36.9평)

1.3. 감정평가액

감정가: 505,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

관리비는 미납상태이나 정확한 금액은 관리사무소에서 비공개함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 "한국아델리움아파트" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

본건 건물은 북측으로 세로 4m, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로, 남서측으로 왕복 6차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있음. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본건물의 말소기준권리는 2024년 06월 24일 접수된 국민은행의 근저당(을7)이며, 채권금액은 110,000,000원임.

등기부상 채권 총액은 140,000,000원임.

소유권보존(갑1, 2007-07-10), 공유자전원지분전부이전(갑2, 2008-06-30), 소유권이전(갑4, 2010-11-15), 근저당(을7, 2024-06-24), 근저당공동담보목록(을8, 2024-08-21), 압류(갑5, 2025-06-24), 강제경매(갑6, 2025-08-27), 압류(갑7, 2026-03-11) 등의 권리 내역이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리인 국민은행의 근저당(을7)보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 없을 것으로 보임. (단, 지상권 등은 예외적으로 인수될 수 있으나, 본건에는 해당 사항 없음).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원임. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 건물 및 부대시설

4.1. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제103호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시창으로 마감되어 있음. 아파트로 이용 중임.

4.2. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내에 놀이터, 농구장, 피트니스센터, 도서관 등의 편의시설이 갖추어져 있음.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

단지에서 차량으로 약 5분 거리에 대형 병원 및 전문 병원이 위치해 있음.

신세계백화점, 이마트, 광천터미널 등 쇼핑 시설과의 접근성이 양호함.

5.2. 교육환경

본건 아파트 단지 인근에 초등학교 및 중학교가 직접적으로 언급되지 않아, 자녀 교육 환경 측면에서는 추가 확인이 필요함. 다만, 주위 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육환경 보호에 관한 법률 상의 구역이 존재함.

5.3. 자연환경

단지 인근 천변(광주천)이 위치하고 산책로가 조성되어 있어 쾌적한 거주 환경을 누릴 수 있음.

6. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내 아파트로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음. 차량 접근성이 좋아 대형 쇼핑몰 및 편의시설 이용이 용이함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미납 관리비

관리비가 미납 상태이나 정확한 금액은 관리사무소에서 비공개하고 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음. 낙찰 전 관리사무소에 직접 문의하여 미납 관리비 총액을 반드시 확인해야 함.

7.2. 소음 문제

주변에 야구장이 위치하고 있어, 특정 시간대나 이벤트 시 소음 발생 가능성이 있으며, 일부 주민들의 행동으로 인한 소음 문제가 제기된 바 있음. 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요인임.

7.3. 혐오시설 관련

본건 물건지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았으나, 광주 시내 전반의 쓰레기 처리 시설 설치 계획 등은 진행 중임.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 임동에 위치한 한국아델리움2차 아파트로서, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 단지 내 편의시설 및 인근 천변 산책로 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건임. 다만, 미납 관리비와 야구장으로 인한 소음 발생 가능성 등을 사전에 면밀히 확인하고 입찰에 참여해야 함.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용 용이성.

* 안전하게 취득 가능한 권리 관계 (말소 기준 권리 후순위 모두 소멸).

* 인근 천변 및 산책로를 통한 쾌적한 주거 환경.

* 일신방직 이전 및 주변 도로 개발 등 지역 개발 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 505,000,000원임. 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자들의 심리 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 미납 관리비 및 소음 발생 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 반영하여 신중하게 결정해야 함. 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.