나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5627 [1] 전라남도 담양군 금성면 봉서리 763 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 봉서리 소재 ""담양금성농공단지"" 내에 위치하며,
주변은 공장 등이 소재하는 농공단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 산업개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철골철근콘크리트조 인슈판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 강화유리, 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

일련번호 2-나) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌 치장 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

일련번호 2-다) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 강판 마감, 판넬 마감 등,
바닥 : 콘크리트 마감 등임.

일련번호 2-라) 일반철골조 스라브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 강화유리, 판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
바닥 : 타일 깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

일련번호 2-마) 일반철골조 판넬 및 기타지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

일련번호 2-바) 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 마감 등,
바닥 : 콘크리트 마감 등임.

일련번호 3-사) 일반철골구조 지붕용판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 우레탄 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등임.

이용상태

일련번호 2-가)
1층 : 공장,
2층 : 휴게실 등,
일련번호 2-나) 식당, 휴게실 등,
일련번호 2-다) 공장,
일련번호 2-라)
1, 2층 : 사무실,
일련번호 2-마) 부속창고,
일련번호 2-바) 보일러실,
일련번호 3-사) 창고시설(저온창고)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물
ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 계단실, 약 7.2㎡,
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 12.2㎡,
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 7.5㎡,
ㄹ) 샷시조 아크릴지붕 단층, 다용도실, 약 4.0㎡,
ㅁ) 경량철골조 렉산지붕 단층, 차양, 약 16.0㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 일련번호 2-가) 지붕에 태양광발전설비가 설치되어 있는 상태인 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각(기계 기구포함). 제시외 건물 포함(단, 경량 철골조 판넬지붕 창고 7.5㎡ 및 경량 철골조 렉산지붕 차양 16㎡는 각 매각제외)
공장 및 광업재단 저당법 제6조 튀김기 외 7식(그 중 냉동쵸파기 1식 및 배합기 1식은 각 소재불명)포함 (감정평가서 참조)
목록 2 A동 지붕의 태양광발전설비는 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5627 (1)

전라남도 담양군 금성면 봉서리 763

창고시설

감정가: 2,102,428,450원

토지면적: 7246.50㎡ (약 2192.1평)

건물면적: 3757.00㎡ (약 1136.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주중앙신용협동조합

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각(기계 기구 포함)

* 제시외 건물 일부 포함 (단, 경량 철골조 판넬지붕 창고 7.5㎡ 및 경량 철골조 렉산지붕 차양 16㎡는 매각 제외)

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 튀김기 외 7식 포함 (단, 냉동쵸파기 1식 및 배합기 1식은 소재불명)

* 목록 2 A동 지붕의 태양광발전설비는 매각 제외

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매각 제외된 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여지 있음)

2. 입지조건

2.1. 소재 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 봉서리 소재 "담양금성농공단지" 내에 위치하며, 주변은 공장 등이 소재하는 농공단지로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 남측 및 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역), 농공단지, 개발촉진지구로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 및 건물 이용상태

토지는 사다리 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철골철근콘크리트조, 조적조, 경량철골조, 일반철골조 등 다양한 구조로 이루어져 있으며, 공장, 사무실, 식당, 휴게실, 부속창고, 보일러실, 저온창고 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 04월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을22)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매개시결정(2025타경5627) 이전에 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매각 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성)

3.3. 총 채무액

토지 등기부상 채권 총액 약 2,278,875,688원

건물 등기부상 채권 총액 약 2,286,212,768원

(말소기준권리인 근저당 1,200,000,000원을 포함한 다수의 채권이 등기되어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 남 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2025-04-04, 배당신고일자 2025-11-06, 대항력 없음

* 명 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-09-10, 대항력 있음

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 인수 금액이나 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-06-16, 대항력 없음

* 서 (청해푸드): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-03-18, 대항력 없음

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,650,000원, 전입/사업일자 2024-01-04, 배당신고일자 2025-11-14, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-06-12, 대항력 없음

* 주 (골드황푸드): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-08-20, 대항력 없음

* 주 (엠에스쇼핑): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-07-28, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원인 점은 특별히 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

해당 물건은 담양금성농공단지 내에 위치하여 주변이 대부분 공장 용지로 구성되어 있습니다.

주요 편의시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 농공단지 내 기본적인 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

(지도 검색 결과, 주변에 다른 공장 및 관련 시설들이 위치하고 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

4.2. 산업단지 특성

농공단지 특성상, 해당 물건은 산업 활동을 위한 최적의 입지를 제공합니다. 다만, 단지 내 다른 공장들의 운영 현황 및 환경이 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 광주 시내 및 타 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

대중교통 이용 편의성은 농공단지 특성상 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

농공단지 내에 식당, 휴게실 등의 자체 시설이 갖추어져 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

명인갈비대학주식회사농업회사법인(보증금 0원, 차임 0원)은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 임대료 미지급 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 제시외 건물 관련 법정지상권

매각에서 제외된 제시외 건물(경량 철골조 판넬지붕 창고 7.5㎡, 경량 철골조 렉산지붕 차양 16㎡)에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 건물 철거 등에 있어 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 포함 기계 기구의 소재 불명

공장 및 광업재단 저당법에 따라 튀김기 외 7식 기계 기구가 포함되나, 이 중 냉동쵸파기 1식 및 배합기 1식은 소재불명 상태입니다. 경매 진행 시 정확한 물건 확인이 필요합니다.

6.4. 높은 총 채무액

총 채무액이 감정가 대비 상당히 높아, 유찰 가능성이 있거나 인수 후에도 높은 이자 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 금성면 봉서리 소재 담양금성농공단지 내에 위치한 창고시설입니다. 넓은 토지와 다양한 용도로 활용 가능한 건물을 갖추고 있어 산업 활동에 적합한 입지입니다. 교통 및 도로 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)의 존재, 매각 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 포함될 기계 기구 중 소재불명인 품목 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 높은 총 채무액은 낙찰가 산정에 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 내 위치하여 산업 시설로서의 잠재력 보유

* 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물 구성

* 차량 접근성이 양호한 입지 조건

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리분석상 인수되는 임차인의 보증금(0원)을 제외하고, 감정가(2,102,428,450원)와 총 채무액(약 2,286,212,768원)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 채무액이 감정가를 초과하고 있으므로, 본 물건의 유찰 가능성이 높으며, 향후 진행될 유찰 과정을 지켜보며 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 경매 진행 상황 등을 면밀히 검토한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.